这是我为深圳律协房委会编写深圳律师办理二手房操作指引写的初稿，有错误或疏漏的地方在所难免，大家可以有针对性的给些建议，以便改进。

     1、审核买受人的购房资格，确保不受限购政策影响。结合现行限购政策，询问咨询者可能影响贷款的信息，主要有：户口信息，社保、个税缴纳情况，家庭婚姻状况，家庭已有房产状况，已有住房包括已经取得房地产证或者虽已购买但未拥有完全产权的政策性住房、集资房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房等。

     2、审核买受人的贷款资格，确保不受限贷政策影响。结合限贷政策可向买方询问年龄、征信状况、工资收入、银行流水、购房资金实力、拟购买房产楼龄信息等可能影响贷款的信息。需要公积金贷款的还需要核实买受人配偶的上述信息。

     3、提示咨询者在签订本合同前，应当仔细阅读中介提供的合同条款和深圳市二手房交易指引（营业场所现场悬挂）的内容。在不了解交易基本流程的情况下，签订的合同有可能无法正常履行。

     4、提示咨询者为避免交易风险应查清拟购买房产的产权状况，包括但不限于产权登记信息及查封、抵押登记情况。出卖人的涉诉、婚姻状况，离婚协议书的约定情况，房产的违建情况，都应有所了解。在办理首期款监管前，应前往登记中心口头查询下出卖人的房产，有没有被内部限制交易的情形。

     5、提示咨询者应实地看房落实清楚实际使用人和房产的关系。避免出现卖家隐瞒房产存在租约，买受人应核实租客放弃优先购买权的真实性，排除房产存在长期租约但租金很低的情况；避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家或其他隐形共有权人；避免业主在房间内违法改扩建或其他隐蔽瑕疵。

     6、提示咨询者购买附有违法建筑的房屋，房地产登记机构有可能不予登记。此类房产过户到买受人名下后，房产有被有关行政机关要求拆除违建部分或限制办理转移、抵押登记的现实风险。在购买有违法加建部分的房产时，双方的交易是否包含违建部分，该违建部分如何作价的，交易过程中违建部分如果被拆除，双方该如何处理需要明确约定下。有些违建物和交易的标的物是可以在空间上分开单独使用，在合同上交易标的只写房产证上的面积，交易完成后，有些出卖人会主张违建部分利益还是归他所有。

     7、提示咨询者和委托代理人进行交易时，应保留有关代理人具有代理权的相关证据，确保买卖合同合法有效。同没有公证委托书的其他代理人进行交易时，应确保委托书的真实性，签字人具有代理权。

     8、提示咨询者支付定金的数额应在合同价的8%以内，超过该比例买受人在贷款时可能会遇到麻烦。深圳市金融办在2016年3月通知打击首付贷的文件中的规定，银行监管首期款的最低是合同价的22%，深圳银行基本上都按照这个执行。

     9、提示咨询者定金或购房款的支付应和交易的主体相对应，不要委托他人支付或支付给出卖人指定的人，一定是银行转账支付，不要使用现金、支付宝、微信支付。委托他人支付购房定金，在买受人申请银行贷款时，银行不认可定金支付的真实性。避免出现新的楼市调控政策，买受人和出卖人之间没有直接的转账记录，买卖合同的真实性不被有关机关认可。

     10、提示咨询者为保证交易资金安全，定金或首期款应通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。双方的定金可以监管在中介公司，依据《深圳市房地产市场监管办法》的规定，中介公司可以监管的资金不应超过合同价5%。首期款监管银行应选择监管期在三个月内的银行。

     11、提示咨询者办理高评高贷的法律风险。办理高评高贷前要对该项操作的风险提前有所研判，合同履行过程中出卖人反悔拒绝配合或银行审核贷款申请后拒绝审批贷款，买受人需要在合同约定时间内按照约定合同价办理贷款手续。过户完成后，银行发现买家存在高贷拒绝发放贷款，买受人需要一次性付款购买，不然构成违约。

     12、提示咨询者在买卖合同中，应约定赎楼费用最高限额。担保赎楼服务应优先考虑担保公司额度赎楼，并明确约定担保赎楼服务费、短期利息、罚息三项总和不超过一定的数额。

     13、提示咨询者预估税费风险，纳税的方式、计算纳税的基数应有明确约定。纳税方式，应结合实际情况约定核实征收或核定征收。纳税基数在不违背法律法规的情况下，可以明确一个数额。

   ———周争锋2018年6月13日写于深圳

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