1、提示出卖人注意身份证件的有效性及与不大产权证上的信息是否一致。对存在“多重户口”或移民等其他原因身份信息有变化的出卖人，提示在买卖合同签订前应依据有关规定，办理同一人身份证证明，方能出售房产。

2、提示出卖人出售共有产权时，应取得其他共有权人一致同意的书面意见，未征得其他共有产权人的同意的意见，所签订的买卖合同存在法律上有不能履行的风险。

3、提示出卖人注意房产的是否有限制交易的情形。核实是否有查封情况，抵押权人是否同意提前解除抵押，是否属于限制交易的房产类型，比如人才住房。提示通过虚假方式取得不动产证的出卖人，应亲自前往登记中心核实名下的房产有没有被限制交易，包含通过虚假诉讼裁决过户或提供虚假资料取得房产证的情形。

4、提示出售登记在公司名下的房产的出卖人，公司在处置房产时，登记机构是否须要收取股东大会的处置决议，具体需要咨询所在区的登记中心。实践中一般的小公司是可以不要，上市公司或国企国有资产性质的公司需要。

5、提示出卖人定金合同是实践性合同，买受人不按约定数额支付定金并不必然构成违约。定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。

6、提示出卖人注意赎楼注销抵押登记始终是出卖人的主合同义务，在合同中约定买受人支付赎楼费用或约定用买受人的首期款支付赎楼款，不改变赎楼义务人始终是出卖人这一法律事实。出卖人应核实自己的征信状况，发现个人征信存在问题，应在合同中选择通过现金方式赎楼。

7、提示出卖人注意交易过程中产生的税费不属于购房款的范畴。约定交房条件时应约定收到全部购房款（不含交房保证金）及买受人支付完毕应承担的税费后交房，避免交房环节因错误理解购房款的范围发生纠纷。

8、提示出卖人在签订买卖合同前需要了解自己抵押贷款合同关于提前还款的约定，便于合理安排合同履行时间。主要看抵押贷款合同中约定的赎楼流程、周期及费用，需要向抵押权人核实抵押欠款余额及还款状况，避免赎楼不能。

9、提示出卖人在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容，并保留一份原件，以备维权之用。对外所授权限，应当在可控范围，担保公司应由出卖人选择，不能任由中介公司或买受人指定。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。

10、提示出卖人妥善处理和租客的关系。在有租客的情况下，出卖人须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权的声明。出卖人应按照法律规定的程序，应至少提前15日把出售房产的有关信息书面通知租客，征求租客的意见。

11、提示出卖人慎重填写主体变更确认书，空白的主体变更确认书只能填写一份，填写多份空白的主体变更确认书可能会导致出卖人在法律上构成一房多卖。

12、提示出卖人提前签订单边合同的法律风险。签订时买卖双方应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性，避免后签订的买受人增加对出卖人不利的条款，多页的买卖合同应加盖骑缝章。

13、提示出卖人有关税费风险。个人所得税和增值税的纳税义务人始终是出卖人，利用阴阳合同逃税的责任主体也包含出卖人，税务征收机关不受双方约定买受人承担所有税费的约束。

14、提示出卖人配合买受人办理高评高贷的法律风险。银行在产权过户给买受人后因为高贷原因，撤回贷款承诺函，出卖人将承担巨大风险。

——周争锋2018年6月14日写于深圳

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