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解除二手房买卖合同的方式和方法

(2020-06-03 15:30)

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解除二手房买卖合同的方式和方法

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未成年名下房产的归属及处分实务难题

(2020-05-20 15:09)

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未成年名下房产的归属及处分实务难题

周争锋广东华商律师事务所

笔者作为房产律师一直想写一下登记在未成年人名下房产的归属和处分问题，但是一直不敢写，为什么呢？因为这个问题在法律适用层面，没有定论。

一、登记在未成年名下房子的归属

依据《物权法》的规定，房产登记在谁名下，所有权就归属于谁，但实务中法院不一定这样认为。

监护人在处分登记在未成年名下的房子的时，需要监护人出具为未成年人利益处分房产的保证，监护人才能够处分房产。

但当处理夫妻离婚诉讼或者监护人被列为被执行人的时候，有些法院又不单纯的只看登记在谁名下。举例如下：

1.夫妻共同出资购买房屋后，产权登记在未成年子女名下的，判断是否作为夫妻共同财产，一是要审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，二是要考虑不动产物权登记的公示效力，保护善意第三人的权利。——《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷V》第3055页观点编号1329

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大话二手房交易中的ABC单

(2020-04-26 10:35)

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大话二手房交易中的ABC单

周争锋广东华商律师事务所

实践中，二手房交易中ABC单有两个方式：第1个是A和B约定由第三人C代为履行，合同的履约主体没有变更；第2个是业主A直接签订空白的主体变更确认书，变更合同买受人主体，在 C签字后，B退出买卖合同或只作为C的担保人承担履约保证责任。

上个月，有一个ABC单自媒体炒得很火，很多人给这个业主A出主意，让A去法院打官司起诉B,确认B以炒房为目的签订的二手房买卖合同不成立。理由是有法院判决过中介以炒房为目的的买卖合同不成立，但是出主意的人并没有确认B是不是中介，没确定B的身份就敢给人出这注意，够牛的。

出这个主意的人，也不问A签订的到底是第三人代为履行的合同，还是签订的空白主体变更书。你说人家牛不牛，啥都不问清楚，所有类型的ABC交易都敢给你开同一个方子。

今天分两个情况介绍下二手房交易中的ABC单。

一、第三人代为履行的ABC单

实践中，如果A和B在买卖合同中约定第三人C代为履行，也就是在备注条款中约定由第三人代为履行合同,通常在备注条款中约定“买方有权指定产权登记

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按揭银行买家指定，担保公司卖家指定

(2020-04-26 10:30)

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按揭银行买家指定，担保公司卖家指定

周争锋广东华商律师事务所

昨天和房产业内人士闲聊，有几个点聊得有点深，今天整理成文。

一、二手房买卖合同按揭银行由谁来指定

本来这是一个常识问题，不知道为啥总有买房人问我，按揭银行由谁选择。

按揭银行当然是由买房人指定，因为按揭贷款和银行发生借贷关系的只有买房人。如果是内资银行，卖房人所要履行的只是配合买房人办理银行贷款手续；如果是外资银行的话，银行贷款手续还不需要卖房人配合。因此无法得出，卖房人给买房人指定按揭银行的结论。

另外必须指出的是，买房人找自己熟悉的银行或熟悉买房人财务状况的银

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学位保卫战

(2020-04-08 21:03)

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学位保卫战

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每年到申请学位的时候，笔者会接到很多自家房子学位被他人占用的咨询，占用人有租客或前业主。今天的这篇文章，主要是提示买受人如何保卫自家学位的，因此题目就叫学位保卫战。

一、学位被所谓的租客占用

前业主和其他人串通，在卖房前或卖房过程中提前做了租赁合同备案，买卖双方在交易过程中查询学位是没有被占用的，但是买受人在买完房子以后，自己申请学位时发现学位被备案的租客用了。

买房过程中，买受

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点评二手房购房18坑之三

(2020-04-06 16:48)

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点评二手房购房18坑之三

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点评二手房购房18坑之一

(2020-03-29 10:58)

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点评二手房购房18坑之一

广东华商律师事务所周争锋

疫情期间，闲着也是闲着，看了自媒体推出的购房18坑，笔者忍不住也想说点啥，纯粹是一个房产律师的经验之谈。今天是第一部分。

一、卖房找大中介，买房找小中介

找中介买卖房产，实际上和中介公司大小没多大的关系，主要是看跟单业务员的业务熟练程度和个人的人品，大公司的流程相对正规些，一般不会买到有明显问题的房产，比如查封房和凶宅。但也不能说没有任何风险，媒体报道大中介公司业务员出事的也不少。另外就是通过

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点评二手房购房18坑之二

(2020-03-29 10:52)

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点评二手房购房18坑之二

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带租约卖房，过户前租客违约搬离的法律处理

(2020-03-16 10:40)

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带租约卖房，过户前租客违约搬离的法律处理

广东华商律师事务所周争锋律师

咨询者一：周律师，想跟你咨询一下，我年前买的一套房子，当时是带租约买卖，现在疫情期间，租客退租了，我们的房子现在是走到等银行放首期款，请问，这样算不算卖家违约？

微博大V假行僧：二手房交易签合同时业主声明房子带租约并承诺过户后转移租约，但交易期间（过户前）租客退租跑路，业主是否违约？租客的押金应归属原业主还是新业主（买家）？大家来说说@深圳黒哥

前几天就这个问题，笔者在几个微信群做了简单的点评，今天再书面阐述下。

如果说这是一道考题，那么本题考查的知识点主要有:1.合同的目的性;2.合同的相对性;3.合同的交付标准;4.物权的权能包含占有、使用、收益、处分。

一、合同的目的性

回答上面的咨询，首先要考虑双方签订房屋买卖合同的目的。一般而言，房屋买卖

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新冠肺炎疫情形势下办理二手房首期款监管的有关问题

(2020-02-10 09:59)

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新冠肺炎疫情形势下办理二手房首期款监管的有关问题

广东华商律师事务所周争锋律师

最近，当前咨询新冠肺炎疫情形势下办理二手房首期款监管的人比较多，结合笔者在《新型冠状病毒肺炎疫情对二手房买卖合同履行的影响》一文的思路，一并回复如下：

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