最近深圳市出台来了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，在该征求意见稿中，提出2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，其中政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%；公共租赁住房，占20%左右。

      很多人不是提意见或建设性的建议，反而解读为未来深圳市将逐步减少商品房供应，利好商品房房价上涨。这在我看来这存在误读，该征求意见稿中关于政策性支持住房10年内限制上市的说法，在实质上或者说在效果上就是深圳版的商品房 “限售令”。

      在《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》中，人才住房和安居型商品房，在本质上是被限制一定交易年限的市场商品房。

      按照深圳现行政策，经济适用房和安居型商品房5年和10年后即可转成市场商品房。人才房，依据现行《深圳市人才安居办法》（深圳市人民政府令第273号）的规定，在10年的限制交易期限内，只要人才愿意退回已经领取的购房补贴，即可转成市场商品房。

      本次深圳市本次征求意见稿规定的“购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益”，同西安市在2017年6月25日限售政策规定的“自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”，也就是西红柿和番茄叫法上的区别，或者是五十步笑一百步的区别。

      当然，正式意见出台后，深圳市会同步修订现行的《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，但是意见中并没有否定人才住房和安居型商品房，在满足一定的条件后还是可以上市自由交易的，只是在制度安排上有了一些新的提法。

      下面看下在现行政策性下人才住房和安居型商品房是如何绿本转红本上市交易的。

      一、人才房是限制10年内交易的市场商品房

      杰出人才在深圳全职工作满10年，贡献突出并取得本市户籍的，10年后免费获得房产，取得完全产权。领军人才10年限制交易期内，只要愿意退回已经领取的购房补贴，随时可以出售名下的房产。

      依据：《深圳市人才安居办法》（深圳市人民政府令第273号）

      第十三条 杰出人才签订免租金住房租赁合同后，在本市全职工作满10年，贡献突出并取得本市户籍的，可以通过其用人单位向市住房保障部门申请赠与所租住房。

　　  经审核符合赠与条件的，市住房保障部门应当提交市人才安居工作联席会议审定。经审定同意赠与的，由市住房保障部门与杰出人才签订住房赠与合同。

      第十九条 领军人才自首次领取购房补贴之日起10年内，用以申请购房补贴的房屋产权限制转让，在限制转让期内申请转让该房屋产权的，应当退回已经领取的购房补贴。

      二、经济适用房和安居型商品房也是在一定期限内限售的市场商品房

      按照深圳现行政策，经济适用房和安居型商品房5年和10年后即可转成市场商品房。

      1.2008年以后购买的经济适用房是限售期5年的市场商品房

      依据2008年1月18日，深圳市国土资源和房产管理局关于印发深圳市经济适用住房管理暂行办法的通知（深国房〔2008〕37号），该办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向低收入住房困难家庭配售的具有保障性质的住房。

      为了规范2008年1月18日以后，深圳市、区两级住房保障主管部门或者其他开发建设单位与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的活动。2015年6月30日，深圳市住房和建设局关于印发《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》的通知，该办法自发布之日起施行，有效期3年。

      该办法明确了2008年以后取得的经济适用房，需要履行什么要的程序，在缴纳什么样的费用后，经申请可以变成具有完全产权的市场商品房自由流通。

      依据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》

      第六条

      经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益＝（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费。

      前款所称的税费，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房房地产证（绿本）时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

      该套住房市场价格按照以下规则确定：

     （一）申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的市场评估价格计算。

     （二）申请上市交易的，其市场价格按照申请人申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的市场评估价格且政府不予优先回购的，按照市场评估价格计算。

      该套住房的市场评估价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

      第八条

      经济适用住房权利人申请取得完全产权的，按照以下程序办理：

     （一）提出申请。申请人向按照本办法第五条确定的受理部门申请取得经济适用住房完全产权。

     （二）受理审核。受理部门按照本办法进行审核，自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，出具经济适用住房增值收益缴纳通知书（以下简称通知书），载明该套住房的应缴增值收益金额、收款银行账户和缴款期限等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。

     （三）准予批复。申请人一次性足额缴纳应缴增值收益后，向市主管部门提交通知书和缴纳凭证。市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。

      申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳应缴增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。

     （四）变更登记。申请人持市主管部门出具的批复文件，向市房地产权登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房，权利人不变。

      2. 安居型商品房是限售期10年的市场商品房

      依照2011年《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的内容，该办法所称的安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。依据该办法，在签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。

      不知道深航职工在宝安购买的假日名居、幸福花园及领航城，这类在房产证上注明10年内限制交易，是不是属于这一类。我接待过这三个小区人的咨询，拿的是红本房产证，只是房产证上有个限制交易10年的说明。

      依据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）

      第二十八条

      签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。

      第二十九条

      安居型商品房在取得完全产权前已被法院拍卖或者强制执行的，应当向市住房保障部门补交价差并取得市住房保障部门出具的凭证后，方可申请办理该安居型商品房的产权登记。未提供市住房保障部门出具的凭证的，市房地产登记机关予以暂缓登记。

      前款规定的价差统一缴入市住房专项资金账户，计算公式为：所需补交价差＝拍卖或者强制执行时上一年度市场商品住房每平方米平均价格*建筑面积－原购房款。

      上一年度市场普通商品住房每平方米平均价格以市规划国土部门公布为准。

      三、市场商品房的数量在深圳整个房产体系结构中的比重是逐年增加

      买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制？发布会上相关职能部门答： 《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合深圳市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

    《意见》中的封闭流转期间应该是10年内，也就是说10年后人才住房和安居型商品房还是一样可以变成完全产权成为市场商品房，上市自由交易。

      按照某些人解读的逻辑，提供一定时间内限售的商品房，就等于市场上没有商品房供应，那么结论应该是，凡是出台限售令的城市，均不存在一手市场商品房的买卖，比如厦门和西安不再供应商品房，这结论是不是有点不靠谱。

      另外一个问题，最近这些年，以前的政策性住房，是指各类带有政策优惠性质的住房，包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房，现在也都陆续绿本转红本，上市流通了。开发商新开发的商品房数量少了，但这并不等于深圳市的市场商品房数量没有增加，这些绿本转红本交易的，算不算市场上流通的市场商品房体量增加了。

 ——周争锋2018年6月11日写于深圳

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