加载中…周争锋律师2017年12月28日学习心得
(2017-12-29 12:54:12)一、 网签现在是办理房产过户的必经程序，但是对一手房网签的法律性质多数人存在认知错误。网签备案只是行政管理的一种手段，不创设物权权利，不具有物权的对抗效力和排他效力，同物权法上的预告登记有本质的区别，网签备案不等于办理预告登记。开发商办理网签备案前，有可能已经和其他人签订房屋买卖合同，此时依据司法实践处理一房二卖的规则，实际占有房产的买受人的权利优于办理网签备案的买受人。另外网签备案也无法对抗法院的查封拍卖。这就要求办理购买一手房的买受人在买卖合同中要加上双方同意办理预告登记的约定，便于单方申请办理预告登记，锁定物权期待权。
二、 预告登记是保护买受人的一个利器，但是预告登记有个明显的不足，依据物权法第20条的规定，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。办理了预告登记也要及时行使权利，在具备办证条件后，一直拖延没有及时办理房产证，预告登记存在失效的可能，在能够办理房产登记的情况下，预告登记不存在申请延期的规定。依据法院处理一房二卖的实践规则，预告登记是排在办理房产证后面的第二优先权利人。依据物权法的规定，买受人办理预告登记后可以对抗法院的查封等在该房产上设置物权权利的行为。二手房也可以办理预告登记，深圳市二手房办理预告登记的前提是红本在手无抵押，预告登记效力只有登记后的三个月内有效。
三、 二手房买卖合同中基本上约定的都是按套计算房价，不存在按照面积计算的问题，合同中也没有面积有差异时双方如何处理的约定，因此在过户后，双方不存在面积差异纠纷。同样的问题也存在在房屋租赁合同中，如果租赁合同约定的是按套租赁，即便事后存在面积误差，出租人也不承担法律责任。这就要求买受人和租赁人，在签订买卖合同或租赁合同前要核实清楚房屋的面积，为避免吃亏可以约定双方按照面积计价，并在合同中约定面积差异的处理方式。按照面积计算价格，存在附送的违章建筑如何作价交易的现实问题，会引发新的纠纷。
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