加载中…周争锋律师2017年12月26日学习心得
(2017-12-26 22:59:33)
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房产深圳二手房买家维权群时评杂谈周争锋律师 |
一、 买受人购买有抵押的房产，建设银行在审批买受人的贷款时，如出卖人选择额度赎楼则在银行出贷款承诺函前，需要出卖人的担保公司先给银行出担保函，然后才审批买受人的贷款。其他银行审批买受人的贷款资料不需要担保公司先出担保函，再出贷款承诺函。需要说明的是银行在审批买受人贷款时，需要出卖人担保公司先提供担保函，这对买受人不利，实际上买家资料齐全就好了，出卖人委托的担保公司赎楼与否和买受人的贷款审批没有关联性。
二、 出卖人在签订买卖合同前需要看清自己抵押贷款合同关于提前还款也就是赎楼的约定，主要看赎楼的流程规定和罚息如何支付，有些银行赎楼程序和其他银行的不一样，一定要提前了解。大部分银行只是要求出卖人提前一个月提出申请就可以了，但是据我所知浦发银行和渣打银行的赎楼程序和其他银行不同，需要出卖人提前一个月把赎楼款存入出卖人月供的卡里 ，等一个月后银行扣除。出卖人若不知道这个例外，容易在合同签订时对赎楼时间预计不足构成违约。
三、 出卖人在出售非正常途径取得的房产，主要有为规避限购政策在2013年12月以前通过他人运作，办理虚假身份资料或通过虚假诉讼的方式取得的房产，需要业主本人去登记中心核实是否被不动产登记中心以内部提示的方式限制交易，中介公司没办法通过其系统查询登记中心内部限制提示。特别说明的是，出卖人去查档时，需要明确告知工作人员自己是查询有没有限制转让的情况的，不明确告知，则只会查询到产权情况和抵押查封情况，内部限制交易的信息还是不能发现。另外自己的房产以前被人查封过，出卖前也一定要核实查封状态，不要以为自己赢了官司或查封已经过了三年法院就会自动解封，实际上为了不额外承担责任，查封时间过了三年只要没人申请解封，国土部门往往不会主动解除限制。
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