读书心得系列（二）

一、 买受人购买有抵押的房产，建设银行在审批买受人的贷款时，如出卖人选择额度赎楼则在银行出贷款承诺函前，需要出卖人委托的担保公司先给银行出担保函，然后才审批买受人的贷款。其他银行审批买受人的贷款资料不需要担保公司先出担保函，再出贷款承诺函。需要说明的是银行在审批买受人贷款时，需要出卖人担保公司先提供担保函，这对买受人不利，实际上买家资料齐全就好了，出卖人委托的担保公司赎楼与否和买受人的贷款审批没有关联性，建设银行这样的流程增加买受人的维权难度，买受人在庭审中回答法官为什么贷款承诺函迟迟没有审批通过时要注意这个细节。

二、 出卖人在签订买卖合同前需要看清自己抵押贷款合同关于提前还款也就是赎楼的约定，主要看赎楼流程规定和罚息应如何支付，有必要的话需要向银行工作人员进一步核实这二个问题，有些银行赎楼程序和其他银行的不一样，一定要提前了解。大部分银行只是要求出卖人提前一个月提出申请就可以了，但是据我所知浦发银行和渣打银行的赎楼程序和其他银行不同，需要出卖人提前一个月把赎楼款存入出卖人月供的卡里 ，等一个月后银行扣除。出卖人若不知道这个例外，容易在合同签订时对赎楼时间预留不足构成违约。

三、 出卖人出售非正常途径取得的房产，主要有为规避限购政策在2013年12月以前通过他人运作，办理虚假身份资料或通过虚假诉讼的方式取得的房产，需要业主本人去登记中心核实是否被不动产登记中心以内部提示的方式限制交易，中介公司没办法通过其系统查询登记中心内部限制提示。特别说明的是，出卖人去查档时，需要明确告知工作人员自己是查询房产有没有限制转让情况的，不明确告知，则只会查询到产权和抵押、查封情况，内部限制交易的信息还是不能发现。另外自己的房产以前被人查封过，出卖前也一定要核实下查封情况，不要以为自己赢了官司或查封已经过了三年法院就会自动解封，实际上为了不额外承担责任，查封时间过了三年只要没人申请解封，国土部门往往不会主动解除限制。

四、 网签合同备案现在是办理房产过户的必经程序，但是对一手房网签的法律性质多数人存在认知错误。网签备案只是行政管理的一种手段，不创设物权权利，不具有物权的对抗效力和排他效力，同物权法上的预告登记有本质的区别，网签备案不等于办理预告登记。开发商办理网签备案前，有可能已经和其他人签订房屋买卖合同，此时依据司法实践处理一房二卖的规则，如果前手买家已经实际占有，则实际占有房产的买受人的权利优于办理网签备案的买受人。另外网签备案也无法对抗法院的查封拍卖。这就要求办理购买一手房的买受人在买卖合同中要加上双方同意办理预告登记的约定，便于单方申请办理预告登记，锁定物权期待权。

五、 预告登记是保护买受人的一个利器，但是预告登记有个明显不足，依据物权法第20条的规定，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。办理了预告登记也要及时行使权利，在具备办证条件后，一直拖延没有及时办理房产证，预告登记存在失效的可能，在能够办理房产登记的情况下，预告登记不存在申请延期的规定。依据法院处理一房二卖的实践规则，预告登记是排在办理房产证后面的第二优先权利人。依据物权法的规定，买受人办理预告登记后可以对抗法院的查封等在该房产上设置物权权利的行为。二手房也可以办理预告登记，深圳市二手房办理预告登记的前提是红本在手无抵押，预告登记效力只有登记后的三个月内有效。

六、 二手房买卖合同中基本上约定的都是按套计算房价，不存在按照面积计算的问题，合同中也没有面积有差异时双方如何处理的约定，因此在过户后，双方不存在面积差异纠纷。同样的问题也存在在房屋租赁合同中，如果租赁合同约定的是按套租赁，即便事后存在面积误差，出租人也不承担法律责任。这就要求买受人和租赁人，在签订买卖合同或租赁合同前要核实清楚房屋的面积，为避免吃亏可以约定双方按照面积计价，并在合同中约定面积差异的处理方式。按照面积计算价格，存在附送的违章建筑如何作价交易的现实问题，会引发新的纠纷。

——周争锋2017年12月29日于深圳

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