前一段，我写过一篇《房屋买卖合同效力那点事》，写了几种签订房屋买卖合同时常见的关于效力问题的情况。今天结合昨天我看的一份二手房买卖合同，再详细说下如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产。

      昨天的合同是这样的，一个父亲王五为在外地出差的儿子王小二购买房产，经中介居间介绍和房产证登记在张三、李四夫妻二人名下的张三签订了一份二手房买卖合同。合同备注条款约定买家王五可以办理主体变更，递件时买家可以变更成自己的儿子王小二，还专门写明了王小二的名字和身份证号码，合同卖家签名处出卖人一栏为房产证登记的一方张三自己签名，张三还在旁边用李四代理人的名义签署了“李四的代理人张三”。现在张三用李四不同意为由不愿意继续履行合同。

      虽然说在合同签订前双方口头约定，在办理首期款资金监管协议时，张三和李四同王五的儿子王小二再签订一份房屋买卖合同并提交给银行，问题是现在张三不愿意买卖合同，买受人王五支付定金后维权时，首先面临合同是不是合法有效的问题。现有的合同即便有证据证明张三构成表见代理，买卖合同合法有效，但是在实际履行过程中出卖人夫妻二人不配合和王小二再签订一份签订买卖合同，不配合王小二办理首期款监管也不必然构成违约。

      下面结合本案面临的法律问题，谈下如何正确的和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产。

      一、王五代理在外地工作的儿子王小二买房时应如何办理

      在上面的合同中，王五在买受人处签订了自己的名字，双方在合同的备注条款中约定买家可以进行主体变更，约定由王小二最终办理递件过户。此时合同的买家是王五，王小二只是王五和张三约定的代为履行合同的第三人，王小二不是买卖合同的主体也就是不是买卖合同中的买受人，只是买受人王五履行买卖合同的一种方式，诉讼时王小二不是合格的买家。

      相关法律依据《合同法》第六十五条：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。

      正确的签字方式是在买受人处直接签署“王小二的代理人王五”，此时王五只是作为买家的代理人签字，买家是王小二。还有一种情况，虽然合同中买受人签订的是王五，但是有证据证明张三知道王五是代表王小二签署的买卖合同，王小二也可以依据《合同法》第四百零二条的规定直接追究张三的法律责任，问题是上面合同中双方备注条款的约定，清楚的表明王五是以自己的名义买房，王小二只是其履行合同的方式。

      相关法律依据《合同法》第四百零二条： 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

      还有一种方式，就是三方签署买家主体变更确认书，约定买家变更为王小二，具体就是张三和李四作为卖家，王五作为买家，王小二作为新买家，签订一份买家主体变更确认书，买家的权利义务全部变更为由王小二承担。一般是张三、李四和王五先签字确认，然后王五拿上主体变更确认书找王小二签字。签订买家主体变更确认书后，买家王五退出买卖合同，买家变更成王小二。

      相关法律依据《合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

      需要注意的是上面的合同，张三李四和王五没有签订买家主体变更协议，只是约定递件过户时买家可以由王五变更为王小二，这样买家的主体实际上没有变更，买家依旧是王五，王小二没有完全取代王五的买受人地位，没有取得递件过户前和出卖人办理首期款资金监管的权利。

      二、如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产

     （1）和房产证登记在夫妻一方名下的出卖人如何签订买卖合同

     夫妻双方婚后购买的房产，虽然登记在一方的名下，但是依据我国《婚姻法》的规定首先推定为夫妻共同共有财产，处分夫妻双方的共有财产，依据《物权法》第九十七条的规定需要获得所有共同共有权人的同意。很多人只和登记产权人签订买卖合同，房价上涨后，出卖人选择违约，买受人在诉讼继续履行时，因无法证明没有登记的共有产权人知情并同意，继续履行的诉讼请求被驳回，这样的判决在2015年的违约潮中很常见。此时虽然买受人和登记产权人签订的买卖合同合法有效，但是存在合同法第一百一十一条规定的事实上或法律上不能履行的客观情况，只能追究签字出售人的违约责任。

      1.房产证登记在夫妻一方名下，买受人和登记产权人签订买卖合同，此时买卖合同合法有效。但是在过户前，没有登记的产权人可以阻止办理过户。

      如果买受人善意购买，支付合理对价，并已经办理登记手续，则依据《物权法》第一百零六条确认的善意取得制度，没有登记的产权人不能收回房产，只能在离婚时追究配偶的侵权责任。

      主要法律依据《婚姻法司法解释三》第十一条：　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

      2．房产证登记在夫妻一方名下，买受人和没有登记产权人签订买卖合同，此时依据《物权法》第十五条确定的合同效力和物权效力相区分原则和《买卖合同司法解释》第三条的相关规定买卖合同合法有效。

      虽然买卖合同合法有效，但是不是所有共有权人都同意履行，在登记产权人不配合的情况下，买受人没办法申请办理过户登记手续，依旧是事实上和法律上无法履行的合同，只能追究签字人的违约责任。

      主要法律依据物权法第十五条：　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

     《买卖合同司法解释》第三条: 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

      3.房产证登记在夫妻一方名下，没有登记的产权人用登记产权人代理人的名义和买受人签订买卖合同，此时买卖合同效力处于待定状态。

      登记产权人不追认签字人的代理行为则买卖合同在登记产权人和买受人之间不生效，买受人只能追究签字的没有登记产权人的缔约过失责任。

   　 主要法律依据《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

     （一）假借订立合同，恶意进行磋商；

     （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

     （三）有其他违背诚实信用原则的行为。

      第五十一条： 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

      4. 房产证登记在夫妻一方名下,夫妻一方用自己的名义及配偶代理人的名义和买受人签订买卖合同，我个人认为，此时因为买卖合同的主体是夫妻双方和买受人三方，签字的夫妻一方行为没有得到另外一方追认，买卖合同在三方之间不生效。买受人同样只能追究签字人的缔约过失责任。

      上述第3项和第4项如果依法构成表见代理则双方的买卖合同有效。即买受人是否有足够的理由相信夫或妻的一方有另外一方的代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同因为权利人不追认而无效。

      主要法律依据《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

      最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权 。

      总之，在和房产证登记在夫妻一方名下的买受人签订买卖合同的时候，为了避免存在事实上和法律上履行不能的问题，需要和夫妻双方签订买卖合同。最不济也要签订第1项或第2项这样合法有效的买卖合同，不能签订像第3项和第4项这样的效力待定合同，导致将来想追究签字人的违约责任都追究不了。

     （2）和房产证登记在夫妻双方名下的出卖人如何签订买卖合同

      1. 房产证登记在夫妻双方名下，合同由夫妻双方签署，买卖合同合法有效，诉讼继续履行也不会存在共有权人不同意的法律障碍。

      2．房产证登记在夫妻双方名下，合同仅由夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。

      依据合同相对性原则和《物权法》第十五条及《买卖合同司法解释》第三条的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，没有在合同上签字的另外一个产权登记人，若其不追认该合同，其不受该买卖合同的约束。买受人也不能正常办理递件过户手续，同样属于合同法第一百一十条第一款规定的法律上或者事实上不能履行，买受人只能追究签约人的违约责任。

      3.房产证登记在夫妻双方名下，夫妻一方用自己的名义和配偶代理人的名义同买受人签订买卖合同。

      我个人认为，该合同是夫妻二人和买受人之间的三方协议，因为夫妻中的其中一方没有签字或没有授权给另外一方，该合同在三人之间属于效力待定状态。如果没有签字的一方不追认合同的效力，也不出具给另一方授权书，修正合同的效力。买受人只能追究签字方的缔约过失责任，理由同上面（1）的第3项。如果构成表见代理，则双方合同合法有效。

    

      需要注意的是，在夫妻的另外一方不出现时，要想签订一个具有法律约束力，能够诉讼继续履行的合同需要固定很多的证据，通常我们可以采用保留视频聊天的方式固定证据，首先要核实视频中的对方是不是签字出卖人的配偶，这就需要验证其结婚证和身份证信息，并且要求其在视频中明确表示同意出售房产并明确合同签字的配偶具有代理权，总之就是要达到能够证明没有签字的配偶知情并同意的程度。只是通过电话核实的方式，存在通话的对方是不是一定就是签字人配偶的问题。

      ——周争锋2017年7月5日写于深圳

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