​     在一线城市，买套房不容易，购房资格和贷款优惠政策往往和买受人婚姻状况挂钩，为了取得购房资格或获得首套房的贷款条件，很多人选择离婚买房，这里面发生了很多的故事。每隔一段时间，均会有媒体报道夫妻离婚买房，离婚后有一方拒绝办理复婚手续，导致一方净身出户的新闻。

     今天就来聊一下离婚买房的话题，探究下如何避免离婚买房最终弄成一方净身出户的问题。

     在说这个话题之前，先说点实际的，清官难断家务事，婚姻中的矛盾和利益关系现实生活中很难依法在法院得到平衡，案件的最终处理结果往往和法官的情感经历及内心认证有关，也就是主观的因素占据很重要的位置，反而是法律如何规定的，往往不是处理的最终依据，一个照顾妇女和儿童原则，就可以把在离婚协议书上白纸黑字约定的内容给否定了，在办理婚姻案件的时候，当事人和律师都要考虑到这个不确定因素。

     一、在离婚协议书中不分割重要的财产，完全可以避免一方净身出户。

     在婚姻期间取得的财产，不论登记在谁得名下，没有特殊的约定均是夫妻双方共同共有状态，这是我国《婚姻法》确定的基本原则。

     双方不是因为感情出现问题，而仅仅是为了获得购房资格和享受贷款优惠条件办理的离婚手续，完全没有必要在离婚协议中，把财产分割的那么清楚具体。实际上双方去民政部门办理离婚登记时，向民政机关提交离婚协议书后，民政部门是不予实质审核的，只要能够在形式上符合要求就可以。

     符合什么要求呢，就是（1）明确表示双方自愿离婚；（2）协议内容为双方自愿达成；（3）有对子女抚养、财产和债务的一致处理意见。但是对于夫妻双方名下究竟有多少财产，民政部门是不予审查的。夫妻双方没有在离婚协议书中写明的财产，就等于没有分割，依据法律规定没有在离婚协议中分割的财产，在夫妻双方离婚以后，财产的法律状态仍旧是夫妻双方共同共有，也就是说和没有离婚前的法律状态是一样的。

     其实我举一个简单的例子大家就明白了，你比如离婚前夫妻双方刚用一方名义购买了一套一手房，和开发商签订了预售合同并已经办理好了贷款手续，已经支付可全部购房款，办理了备案登记手续，虽然正常情况下该房产应视为是夫妻双方的共同财产，但是因为还没有办理出房产证，不管是在民政机关办理的协议离婚还是在人民法院办理的诉讼离婚，该房产均不会予以分割，因为在物权法的意义上，该房产还不是夫妻双方已经取得物权所有权的房产，离婚协议书中不可能分割登记在开发商名下的房产，这需要夫妻双方在离婚后取得房产证时再予以分割。

     为什么离婚买房会出现一方净身出户的问题，就在于双方在离婚协议书中，关于财产分割事项约定的明确具体，把能够分割的财产全部做出了明确具体具有可操作性的约定。本来想通过离婚的方式，获取购房资格或获得优惠贷款资格的，没想到双方经过认真的讨论，写出了一份充满真情实意的离婚协议书，所有的财产均有分割，子女的抚养问题也约定的符合情理和法律，事后一方说这不是双方共同的意思表示，这事说出来，除了当事双方，外人还真不好判断。

     提醒下离婚协议中不能做类似“财产已分割完毕，双方对此无异议”，“男女双方名下的其它财产归各自所有”或“男女双方无其它财产争议”的约定，以避免离婚后丧失起诉再次分割财产的机会。在这里我只是从解决问题的角度给一个思路，不提供具体的模板。

     另外离婚协议的生效时间，依据《婚姻法司法解释三》第十四条的规定是离婚时生效。“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”

     本节主要法律依据：

    《婚姻法司法解释三》第十八条，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

     二、夫妻之间依据双方的约定办理的房产更名手续，不是赠与合同关系。

     婚姻存续期间，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，依据双方的约定，就夫妻婚内取得的财产办理的更名手续，均不能按照赠与合同关系处理，这一点很多人理解错误。

     为什么会出现这样的认知错误，就在于对合同法调整的对象产生错误的认识，依据《合同法》第二条的规定，夫妻之间关于财产的约定不是《合同法》调整的对象。夫妻之间关于财产归属约定的法律渊源，直接来于《婚姻法》第十九条规定的约定财产制这一特殊的法律规范。

     依据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻之间对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力，该约束力依据最高院的判例是物权归属的约束力，就是在夫妻之间直接产生你的还是我的的物权对抗效力，不需要办理产权的变更登记就可以在双方直接产生物权对抗效力。参见最高人民法院《人民司法·案例》2015年第4期(总第711期)收录的唐凌诉李英爱、唐为忠夫妻财产约定纠纷案。

     实际上在夫妻之间依据《婚姻法》第十九条的规定约定财产归属时，根本不存在《合同法》第一百八十六条规定的“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的问题。现实司法实践中，往往有人把赠与合同的处理规则，拿到夫妻之间财产约定制上作为处理规则。

     最典型的就是错误理解《婚姻法司法解释三》第六条“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该法条的前提是婚前或婚后夫妻一方把依据《婚姻法》规定原本属于个人所有的房产赠与给另一方的情况，强调的是双方之间需要有明确的赠与关系。但是该条的出台更加模糊了人们对《婚姻法》第十九条的正确理解和运用，有法院直接把夫妻双方依据《婚姻法》第十九条的财产约定行为，理解为一方对另一方的赠与行为。问题是他们虽然看着差不多，实际上却相差十万八千里。

     还有一点，根据国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函〔1999〕391号　1999年6月3日）的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。因此婚内和婚后，夫妻之间的房产权利人发生变更均不收取契税，如果是赠与关系则契税是3%。

     本节主要法律依据：

    《合同法》第二条，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。

    《婚姻法》第十九条，　夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

　　 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

     夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

     三、离婚后再购买房产时，深圳不动产登记机关不再查验买家离婚协议书的内容。

     为了印证我的结论，我在我的微信群和朋友圈发出了一个征集意见的帖子。

     “再发一个英雄贴。离婚后购房，深圳登记中心需要查验离婚协议书，确定婚内购买的登记在另外一方名下，也就是实际上是夫妻共有房产，如何分割的吗。这事有不同的说法，有人说不看离婚协议书，有人说看离婚协议书。现征求用离婚大法实践过人的意见。”

     陆续得到大量中介从业人员和朋友圈网友的反馈，大多数人认为不需要，有的还告诉我上周刚办理的不需要，还是有几个买家说他们在办理时需要，后来有个网友本身在登记中心上班，就该问题经他本人去核实，证实在10.4新政以后，深圳市登记中心不再审核买家的离婚协议书的内容。具体不查验离婚协议书的内容，对离婚买房有什么影响，在这里我就不谈了。

     ——周争锋2017年6月28日写于深圳

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