​     深圳房价不断攀高，每个人都为房子发愁，没房的为了能买房上车发愁，有房的为了能换套房子发愁，你我都是局中人，家家有本难念的经。在政策的连续刺激下，深圳这两年换房的改善型需求大增，每次政策调整这些换房族都会被不同程度的波及，有些卖房返贫，有些有房一族瞬间变成了无房户。

 

     今天就来聊下这些换房族家庭，在决定换房时需要注意的事项。有一个常识一定要知道，在二手房交易过程中，买家的主要合同义务是给付购房款，卖家的主要合同义务是处理好房子上存在的抵押权或查封等阻碍房产正常交易的事项。也就是买家要在如何获得银行贷款上下功夫，贷款不能就要一次性付款。卖家要在涂销抵押权，避免房产被查封上下功夫，拿出一个没有交易障碍的房子。买卖双方任何一方出现问题，交易就无法继续履行下去。

 

     很多人关注换房置业究竟是要先买后卖还是先卖后买，在深圳这个限购和贷款政策认房又认贷的城市，这二个方式的选择其实没有那么重要，重要的是这二个的交易能不能如期进行。

 

     换房族需要重点关注的几个事项：

 

     一、必须审查买家的购房资格，没有购房资格的果断放弃。

 

     买家的购房资格在有限购政策的城市是交易双方必须首先考虑的问题，尤其是对于需要换房的卖家，你的目的不单单是为了出售自己的房子套现，更重要的是你卖房的真正目的是要再买一套中意的房子。因此为了自己换房计划顺利进行，就要首先主动的审核买家的购房资格，不审核可能会给自己挖坑。    

 

     现实中存在的问题：

 

     1、买家存在到双方约定的过户时间社保才符合深圳的购房政策，这样的买家应果断放弃。

 

     你首先要考虑到在双方办理递件过户前，深圳市出台新的限购政策的话，该交易即便是买家取得贷款承诺书，卖家已经赎楼完成，也注定是不能交易的，因为限购政策的购房资格认定时间通常要求按照合同签订时。对新政策出台前签订的合同则要求具备旧限购政策规定的购房条件，不具备旧的限购政策条件，新限购政策的缓冲期对这种情况也不适用。

 

     比如双方在16年7月份签订买卖合同，约定10月底办理过户手续，根据买家的社保情况10月底具备连续36个月的条件，双方在9月份买家取得贷款承诺书，卖家也赎楼完毕，就等着10月底买家公司社保缴纳后过户，谁知10月4日深圳出台新限购政策，要求社保由三年变更为五年，这样的交易直接不能进行，卖家须返还买家的定金，自己通过担保公司把楼赎出来了，却尴尬的卖不掉。如果后面，你作为买家你又定了房子，在你买房的买卖合同中，你腾不出名额或贷款不能，你就是个彻头彻尾的违约方。

 

     2、买家存在临时办理深圳户口的情况，这样的买家也应果断放弃。

 

     深圳的理工男比较多，对有些事的理解，和我们律师的思维不一样，他们的不考虑复杂的社会生态和国情，通过其他同事或代办过户的公司了解入深户的情况后，就认定自己也能在几个月内办理好深圳户口，于是就一边办理深圳户口一边签订买房合同，自以为老天都会帮自己。

 

     问题是这办理户口的事不是一加一就等于二这么简单的事，每个人提交的资料是不同的，每个人老家的社会关系是不一样的，人家能顺利的开出来的证明，轮到你，你未必就能顺利的开出来。

 

     特别是2017年1月1日到3月28日深圳市暂停接受新的入户申请，一下子击碎了很多人的置业梦，约定的过户时间到了，公安局暂不受理申请，直接面临违约。我还知道有些人在农转非上耗费了大量的时间，还有计生问题导致入户不能。每个人的情况是千差万别的，别人几个月可以办理好入深圳户口的手续，轮到你就未必。

 

     二、买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。

 

     他是一买一卖，你也是一买一卖，你如何能保证他的买家能正常的履约，不会出现问题，在不确定的情况下，换一个买家未尝不可。在2015年这种情况最普遍，多个换房族直接连成一个串，这中间有一个人违约不买或不卖导致连锁反应，会像多米诺骨牌一样，在市场上引发连环违约诉讼。作为律师，我在2015年接到咨询会发现很多的当事人是同时拿上二份合同来咨询律师的，一个合同里面自己是买家，另一份合同中自己是卖家。

 

     三、审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方贷款不会有问题。

 

     买家的流水和征信存在问题，会直接导致买家贷款不能或拖延时间，影响交易进程。自己的征信存在问题，办理二笔款方式赎楼的时候，自己的短期贷款申请不能通过，最终会导致因赎楼不能违约。总之不管是你卖家的还是买家的征信存在问题，对交易都会有影响，在出售时要通盘的考虑这个问题。发现自己的征信有问题，就要考虑是不是放弃自己的换房计划，不然你卖房时赎楼不能违约，你买房时贷款不能同样也是违约。当然在得知自己征信有问题的情况下，卖房时可以约定由买家通过一笔款赎楼的方式进行，或就现金赎楼的问题和买家在合同中有明确的约定。

 

     四、在卖房合同中明确不同意买家公积金贷款，并对买家取得贷款承诺函的时间作出明确的约定。

 

     不要和我说贷款承诺函取得的这个时间没办法约定，正常银行审批贷款的流程在买家资料没有问题的情况下是7到15天，即便有银行审批延迟的情况合同中预留一个月或一个半月足够了，在这时间段内审批不了，就不是银行的原因了，是买家的原因，买家就需要一次性付款了。

 

     还有就是组合贷款的问题，双方在买卖合同中没有约定必须采用商业贷款也没有约定必须在什么时间内取得贷款承诺函，则买家有可能会选择公积金商业组合贷款，这在房价飙涨的2015年买家选择组合贷款就是抢钱，买家慢悠悠的申请组合贷，在这期间上涨的房价全是他的，对卖家而言这是非常痛苦的过程。

 

     五、不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办理过户手续的买家交易。

 

     签订这样的合同，就要有所准备，对于第三人的情况你是一点也不了解的，这里面可能会有事。涉及纠纷的二手房买卖合同，存在这样约定的合同居多，这里面有的是ABC单，有的是借名买房，对于急需要顺利卖房套现的换房族，应避免和他们做交易。

 

     六、对于想通过离婚方式换房的家庭，离婚要趁早。

 

     早离婚有个好处就是自己的房子可以变成满五唯一出售的时候有点优势，更为重要的是，在购房政策和贷款政策不断变化的时候，计划赶不上变化，没有离婚就签订了买房的买卖合同，满以为在办理首期款贷款前，离婚也不迟，谁知新的限购政策出台，自己直接失去购房资格或失去贷款优惠资格。在这里特别提醒下，准备通过离婚换房的，在签订买房的买卖合同前需要先把离婚证办理了，这样以后的限购政策对你没有影响的，不然一旦政策变动，你欲哭无泪，婚也离了，房却买不了还要打个官司。

 

     七、买家的定金要一次性收取，对于先给一部分定金，第二笔定金以后再给的买家要格外的注意。

 

     定金合同是实践性合同，合同约定的定金多少不重要，法律上看的是买家实际给了多少的定金。有些换房的卖家不注意这个问题，因为买家给的定金不足闹着要和买家解除合同，结果被买家诉讼继续履行，结果你知道了，卖房不能如期进行，自己买房的合同自己倒腾不出名额也弄个违约。特别提醒换房族，在卖房的时候，不要大嘴巴，告诉买家你卖房是准备换房，还告诉人家你已经买了那个地方的房子，这大嘴巴以后可能会让你很痛苦。

 

     八、卖房前需要自己去亲自去核实下自己房产的产权状况，看有没有被限制交易的情况。

 

     很多人在签订买卖合同后才知自己的房子被其他人查封了，或被国家权力机关查封了。特别是以前是通过裁决过户方式或其他方式规避限购政策取得的房产，或存在违法建筑收到过整改通知书的房产，卖房前，需要先核实自己的房产产权情况，不然是自己给自己找麻烦。

 

     要记得去自己的抵押权银行核实清楚赎楼的要求，避免赎楼不能。一般的情况赎楼需要提前一个月书面申请，这个一定不要忘记了。对于给他人担保的抵押和联合抵押的情况，卖房前要提前向抵押权人了解清楚能不能解除抵押，抵押权的解除需要抵押权人同意，不要自己想当然。

 

     对存在查封的房产，不要盲目的自信一定能够如期解除查封。解除查封的决定权，在查封法官手里，有些法官就是不同意置换，你就是拿现金置换他也不允许，你还真没辙，这事我碰到多次了。

 

    今天就先写到这里了，想到其他事项，有机会再写个续集。

 

——周争锋2017年4于7日写于深圳

 

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