​     买家主体变更问题是二手房纠纷中常见的纠纷点，解决的是原被告是谁的问题，涉及到真正买家的权利义务归属问题，这是诉讼的起点，非常的关键，诉讼主体错误，官司注定会失败。以前针对买家主体变更确认书写过一篇文章，今天结合上周收到二个案件，再聊下主体变更确认书问题。

    两个案件的基本案情：

    一、买卖双方在2016年1月初签订房屋买卖合同，买家用当天申请的新公司名义买房，合同中约定如买家公司在未知情的情况下不能够购买涉案房产，则双方同意买方主体变更为个人，为此双方签订了空白的主体变更确认书放在中介处。2016年2月2日双方按照合同约定的时间办理全款资金监管手续，此时发现买家公司还没有申请基本账户，当天买家申请了一个公司基本账户，但是依据规定新开的基本账户有三个工作日的止付期，该账户无法对外支付，买家提出通过法定代表人的账户支付首期款，办理监管手续，卖家不同意。后双方协商换成第三人交易，在主体变更确认书上第三人处加上了公司的一个员工作为第三人，但是该第三人没有到场也没在主体变更确认书上签字。2月15日公司的基本账户可以办理支付手续，买家遂通知卖家和办理监管手续，此时卖家要求一定要和第三人个人办理监管手续，双方协商无果。2月18日，卖家以买家没有按期办理全款监管手续，并超过合同约定的逾期15日，构成违约为由解除买卖合同。

    本案经一审、二审审理均认为双方签订的买家主体变更确认书，因新买家没有签字确认，该变更书的效力不及于第三人，本案买卖合同的买家主体没有发生过变更，卖家在买家公司账户止付期到期后，双方继续履行合同不存在障碍的情况下，接到买家通知后，不履行买卖合同办理资金监管构成根本违约，判令返还定金并承担合同价10%的违约金，诉讼费和保全费全部由卖家承担。

    二、2016年10月2日，买卖双方签订买卖合同，买家表示自己购房资格受限，需要用自己在外国读书儿子的名义办理过户手续，双方签订主体变更确认书，但是第三人始终没有在主体变更确认书上签字，开庭时买家确认第三人一直在国外没有签字。买家当日支付第一笔定金，10月4日深圳市出台新的限购政策，买家拒绝支付剩余的第二笔定金，在卖家依约办理公证担保手续通知其按期支付第二笔定金后，买家发函以限购政策调整，首期款增加超出自己的预算为由解除合同，要求返还定金。

    一审法院认为双方签订的主体变更确认书，因为新买家没有签字确认尚未生效，买家的主体没有发生变更，本案的新买家不是合格的原告，买家没有提供证据证明自己的购房资格和贷款资格受到新政策的影响，驳回全部诉讼请求。

    结合这二个案件我谈几点看法：

    一、买家诉讼时首先要确认买卖合同真实的买家是谁，不然诉讼主体不合格，法院直接驳回诉讼请求。

    诉讼中常见的问题是，双方在买卖合同的备注条款约定，买卖双方确认买家在过户时可以过户到第三人谁谁谁名下，没有另行单独签订买家主体变更确认书，约定由新买家概括承受合同的全部权利和义务。在双方买卖合同这种约定的情况下，买家的主体没有发生变更，合同中约定的第三人只是买家指定第三人履行的一种方式，不是新的买家主体。这样的操作有个法律上的问题，就是在卖家不配合该第三人办理首期款资金监管手续时，在法律上不一定构成违约，因为买卖双方只是约定在办理过户登记时，卖家同意买家用新买家的名义办理登记手续，但是没有同意要和买家指定的第三人办理首期款资金监管手续，因为买家指定的第三人加入合同的阶段只是在办理递件过户时，不是概括承受全部的合同权利义务。如果你的合同是这样约定的，在卖家用这个理由不配合买家指定的第三人办理首期款资金监管时，只能由买家和卖家先办理一次性付款的监管手续，然后用指定的第三人名义办理递件过户手续，这就是合同备注条款约定的过户时买家可以用第三人名义过户的正确姿势。

    还有在双方合同备注条款这样约定的情况下，诉讼继续履行时，如果买家没有购房资格，则需要指定的第三人为案件的第三人，诉讼卖家办理过户至第三人名下。买家指定的第三人直接作为原告在法律意义上存在诉讼主体错误的问题。

    在写上面这段话的时候，也需要提示下在买家作为原告列错原告主体错误的情况下，卖家作为被告不要去反诉，因为这同样存在反诉主体错误的问题，上面举例的第二个案件，作为被告的代理律师，不能提出反诉，因为在法律意义上没有在主体变更确认书上签订的所谓新买家不是你的诉讼对象，你反诉他干嘛，承认他是新买家吗。

    二、买家主体变更确认书约定的内容要明确是由新买家概括承受合同的全部权利和义务，不然不发生买方主体变更的法律后果。

    诉讼中常见的问题是，三方在买家主体变更确认书中约定，买家和新买家对新买家的违约行为向卖家连带承担责任，而这样的约定在诉讼时，容易给双方留下诉讼主体程序问题，主要是卖家反诉时可能不会被法院受理。新买家作为原告诉讼后，卖家需要反诉，就会发现站在新买家的立场，新买家只需要列卖家为被告诉讼卖家就可以，不需要捎带上买家。但是卖家在反诉时，依据三方的主体变更确认书约定的内容，需要把买家和新买家作为共同被告要求他们承担连带赔偿责任，这存在诉讼主体不对等的问题。

    为了避免累诉，建议新买家在诉讼时，和原买家熟悉时列原买家为原告，不熟悉时列为第三人，避免在诉讼过程中因为诉讼主体问题，在程序上拖延时间。实践中，法院在发现双方买卖过程中存在主体变更的情况下，为了查明案件事实有时也会主动追加原买家作为第三人，以此为了避免在诉讼程序上拖延，在诉讼时就要考虑好这个问题。当然为了故意难为卖家不让人家顺利反诉，就是要在程序上和对方纠缠的例外。

    三、用公司名义购买房产对交易的流程要有基本的了解，避免出现本案的情况，用新注册的公司购买，没有及时申请对公基本账户，对基本账户有三个工作日的止付期不熟悉导致出现纠纷。

   “《人民币银行结算账户管理办法》对新开设的账户设立生效日制度，即单位银行结算账户在正式开立之日起三个工作日内不能办理付款业务，这是参考了国际上普遍采用的“了解你的客户”原则设立的，具体原因是二：一是为了确保银行有充足的时间对存款人的真实身份和开户资料进行必要的调查核实。充分了解存款的资信状况等。二是为了防止不法分子利用伪造或变造的证明文件骗取银行开立账户，进行诈骗、勒索、洗钱等 犯罪活动。”——来自百度搜索。

   《人民币银行结算账户管理办法》：第三十八条“ 存款人开立单位银行结算账户，自正式开立之日起3个工作日后，方可办理付款业务。但注册验资的临时存款账户转为基本存款账户和因借款转存开立的一般存款账户除外。”

    四、在买家公司账户的止付期内，卖家拒绝买家公司授权其法定代表人代为向银行支付购房款办理资金监管，没有任何法律依据。

    本案在合同约定的资金监管当天，买家公司临时申请了对公基本账户，在法定的支付期内没有办法从对公账户支付购房款，但是不妨碍公司委托其法定代表人用个人账户代为支付购房款，买家公司委托其他人代为转账进入银行的监管账户，对卖家没有任何的损害，本案的卖家之所以拒绝，主要还是因为房价上涨的因素，其找的理由是公司买房通过私人账户转账进入银行监管账户监管资金，对他有影响，实在不知道影响在哪里，要说有影响也是对买家公司有影响。

    五、新买家处空白的主体变更确认书，可以成功规避限购调控对买家的影响。

    新买家处空白的主体变更确认书，在出现限购政策的时候，对于买家而言是进可攻退可守的情况，可就是这么好的牌，被有些买家打成烂牌。

    进的情况，自己找一个符合新限购限贷政策的买家继续履行双方的买卖合同。退的情况，找到一个不符合新限购政策的买家作为新买家，因为新买家没有和卖家有任何的银行资金转账行为，该交易行为不会被登记中心认可，不是限购政策缓冲期放宽的对象，属于不可归责于新买家的事由导致买卖合同不能履行，此时卖家需要返还定金。

    诉讼中常见，买家提交新买家处空白的主体变更确认书，要求卖家返还定金，认为自己受到新限购政策的影响，法官看见你举证的有新买家处空白买家主体变更书，你认为他会怎么想，他会不会想你签订买卖合同的时候已经考虑过自己不能履行时如何处理了，是不是会认为你就是一个纯粹的炒家。

    ——周争锋2017年3月31日写于深圳

    转载请注明出处

周律说房市  

http://wx4/large/5209c01agy1fe68fac1cdj20by0by753.jpg

​

微信公众号  z13417447825

​