在二手房交易过程中，以前很少有因为逾期交房产生纠纷，在2015年和2016年，合同履行过程这段时间房子继续上涨的幅度有点高，特别是双方在合同中卖家给买家预留筹集首期款时间过长，或者买家在办理银行贷款时选择公积金贷款组合贷款，审批时间有点拖延，或者是卖家配合买家办理了高评高贷的手续，这些都会被卖家认为是占了便宜，自己被中介和买家坑了，导致心理不平衡。因此在合同履行过程中，故意找茬，往往先是要求加价，被拒绝后又不敢违约，就在房屋交付的时候和买家置气，有的是破坏房屋的装修，有的是故意不返还高贷出来的部分，还有的玩失踪就是不交房。

    今天要说的这个案件，因为买卖双方在合同履行过程中沟通不畅，在房产递件过户完成后，因为对高贷出来的部分如何返还没有达成一致意见，买家认为自己的这部分资金可能会被卖家赖掉，而发生的纠纷。最终有那么点糊涂想法的卖家不但需要返还该部分资金，还要承担合同价8%左右逾期交房的延迟违约金，可谓因小失大，用支付买家五星级酒店租金的标准在自己家的房子里多住了几个月，花钱买个大教训。

    基本案情：2015年11月30日买卖双方签订买卖合同，合同价247万，定金20万元，约定卖家收到全部尾款后三日内交付房产。12月21日双方办理首期款监管手续，卖家配合买家高贷了39万元，12月30日买家取得贷款承诺书，2016年1月26日卖家赎楼完毕后双方办理递件过户手续，2月3日买家取得新的房产证。因事前双方没有就多贷出的39万何时返回没有约定，买家为避免风险没有按时办理抵押登记手续，后来双方在中介撮合下在3月16签订补充协议，约定先将多出的39万元监管在中介处，待卖家收到全款后，由中介直接支付给买家，三方签署协议后，在向中介转付改笔资金时，卖家三次输错银行卡密码导致协议最终没能履行，买家认为这是卖家故意输错密码，遂报警处理。贷款承诺书期限只有三个月，在3月29日最后期限买家无奈只好将房产办理了抵押登记，同时申请法院保全了卖家接受尾款的银行卡账户。4月5日卖家收到全部的银行尾款，4月7日买家凭产权登记信息办理了水电煤气和物业过户手续，因合同约定卖家在收到全部尾款后三日内需要交房，买家在物业办理了停水电的手续，卖家随后又强行打开使用。4月13日买卖双方和中介三方协商合同后续事宜，卖家承认多贷出的部分为买家所有，但是不予返还，也承认自己违反合同约定没有如期交付房产，但让买家走法律程序解决纠纷，买家全部录音保留了该证据。在2016年6月27日一审审理时，双方同意庭审后立即办理房产交接手续，但是在实际交接过程中，卖家只是同意交付钥匙，拒绝承担使用期间的产生的水电煤气费和物业管理费，买家和中介公司拒绝收房。

    一审判令，卖家返还买家39万元，按合同价日万分之五的标准承担延期交房的违约责任，从2016年4月7日起直至交房完毕止。卖家上诉后，经二审法院调解，买家作出让步双方当庭交钥匙视为已经交房，法院就延迟违约金部分改判，一审庭审前的按照日万分之五计算，一审庭审后和二审庭审之间的按照日万分之二计算，共计202046元。

    结合我代理的这个奇葩案件，说几点看法：

    一、本案买家的证据收集意识很强，发现卖家可能就多贷出的部分赖账后，每次和中介及卖家联系均用短信记录或保留录音记录，在法院庭审过程中，案件的脉络非常的清晰，卖家故意违约行为在录音中一览无余。承认配合办理高贷多收的39万元是应该返还给买家，但是就是不退，也承认自己已经逾期交楼构成违约，但是就是不交房。

    二、综观本案在合同履行过程，买家取得新房产证后，双方协商卖家同意签订补充协议约定先将多出的39万元监管在中介方，等收到全部尾款后在，中介方再支付给买家，只要双方按照约定好的步骤履行，不会有任何纠纷出现。问题是卖家没有按照已经签订的补充协议履行，更加是买家认为如不在抵押前先收到该笔资金，则有可能以后就没办法收回。

    三、依据双方的买卖合同约定的履约时间，本案买家在合同履行过程中并没有拖延首期款的监管时间，也没有逾期很久才取得贷款承诺书，除了要求卖家配合办理了高贷手续之外，没有给卖家的利益造成损害。双方发生纠纷的原因在卖家拒绝按照补充协议的约定将改变资金监管在中介后的录音中有所体现，是卖家认为双方在办理高贷手续前没有就该笔金额如何处理作出约定，卖家遂提出要求给8万元的手续费作为配合办理高贷的补偿，这要求买家当然不会同意。

    四、提醒下买家，在办理高贷的时候，双方事先要约定好多贷出的部分什么时候返还，可以约定在办理过户后卖家收到首期款就要立即返还，不然买家可以不办理抵押手续。高贷的受益方是买家，卖家不会因买家的高贷行为获取任何的收益，承担的只是银行随时不予放款的风险，因此买家在准备办理高贷的时候要和卖家做必要的沟通，切忌故意隐瞒，不然卖家一旦发现了会阻止银行审批，维护自己的利益。卖家配合办理高贷的法律责任由买卖双方共同承担，买家隐瞒卖家单方办理的高贷手续，不利的法律后果自己承担。实际上在操作过程中，卖家发现买家隐瞒自己办理高贷是很简单的事，一看首期款资金监管协议或贷款承诺书就什么都清楚了，作为律师我很不理解，买家和中介要故意隐瞒卖家什么，人家如果一开始就不同意配合你办理高贷就不要随便这样操作，不然就是自己给自己找麻烦。

    五、本案卖家应对措施失当，导致自己有利变成违约，主要还是有点小贪心。买卖双方，在事前没有就高贷出的资金如何处理作出约定，在过户完成银行发放首期款后，买家无权就要求卖家返还部分购房款，因为后续的尾款银行是不是放贷还是未知的，在卖家没有收到全部购房款的情况下，买家要求返还一定的购房款，没有事实和法律依据。而依据网签合同中关于抵押时间的约定，在过户完成后的一定时间，买家必须办理抵押登记手续，不然直接构成合同违约。如果本案，卖家在过户完成后，及时的发函催告买家办理抵押登记手续，不然追究买家逾期办理抵押登记的违约责任，情况就不会如此糟糕了。

    六、本案卖家在收到全部购房款后，不按照约定在3日内交付房产，在买家停水停电后，仍然拒不办理房产交付手续，构成延迟交付应承担违约责任。在一审开庭的时候，卖家没有就买家主张的按合同价日万分之五的标准进行抗辩，反而是指责买家办理高贷损害银行利益等理由，这抗辩的理由和案件审理没必然的联系，导致一审法院按照合同价247万的日万分之五的标准判违约责任，等于用五星级酒店的标准，在自家房子里多住了几个月，其实可以用违约金标准过高，应适用租金标准予以抗辩。在这里，再次提醒下各位卖家，在收到银行尾款后就要按照合同约定的时间及时通知买家和中介办理房产交接手续，对故意不办理房产交接手续的买家，要有书面通知催告的法律行为，不然自己就要承担逾期交房的违约责任，因为交房是自己的合同主要义务。

    七、在二手房买卖过程中，双方要本着互利互让的心态去处理履行过程中碰见的各种问题，相信如果本案的卖家知道逾期交房会承担如此高昂的违约金，就不会霸气的让买家去法院起诉自己维权了，估计现在肠子都悔青了。在收到买家起诉的证据以后，面对买家举出的证据，自己应该知道没有胜诉的机会，不知道咋想的，还是故意不交付房产，在法官提醒后，答应先交房，但是拒不承担自己居住期间产生的水电煤气费和物业管理费，并且在一审判决日万分之五违约金的情况下，继续霸气违约，不采取任何的措施减少自己的损失，真是可怜之人必有可恨之处。实际上，只要他书面发函催告买家办理交接手续，并提出愿意承担自己使用期间的水电煤气费，就可以减少10万元左右的违约金。

    结语：无论买房还是卖房，事前都要做好功课，对交易流程要有一定的了解，避免在实际履行过程中，对流程不熟悉产生纠纷。不论是买家还是卖家，均有减损的法律义务。在损失已经存在，无可避免的时候，要采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度。

    ——周争锋2017年3月11日写于深圳

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