万众瞩目的《民法总则》在2017年3月15日经全国人大代表表决通过，将在2017年10月1日正式实施。今天粗略的看了下，发现有些地方的修改还是很大的，今天先就《民法总则》中的民事代理部分，结合法条谈下该章节新规定对二手房交易的影响。

    一、《民法总则》首次规定数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权。

   《民法总则》对数人代理的行为的新规定，要求要对以前不符合新要求的公证委托书版本进行修订，不然以后的交易过程将变的非常的痛苦。第一百六十六条“数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权，但是当事人另有约定的除外。”

    我们常见的深圳市几大担保公司公证委托书版本，一般有五个代理人，一个是担保公司，剩余的几个人是担保公司的员工，最后一个是中介的人员，中介人员的代理权限只是限制在协助办理水电煤气物业管理的交接上。

    在《民法总则》对数人代理的代理权行使方式作出明确的规定以后，在公证委托书中没有特别约定每一代理人都可以单独代理的情形下，视为约定不明，应该理解为所有的代理人均应要到场签字，代理行为才发生法律效力。

    对于借名买房的登记产权人和实际产权人之间的公证委托书约定也需要注意这个问题，委托书中的代理人是实际产权人夫妻双方时也需要注意这个问题，需要在公证委托书中注明任何一个代理人均可单独实施代理行为，不需要另外一个代理人参与。

    对买家而言，和持有公证委托书的代理人签字买卖合同时，要看清楚代理人共有几个人，是不是和你签订合同的代理人委托书中注明他有单独签订买卖合同的权利，不然合同的效力可能是待定的，需要等其他代理人签字或被代理人签字追认。

    在《民法总则》2017年10月1日正式实施以后，在二手房交易过程中，关于代理权的有效与否，是个必须重视的问题。需要记住我的话，现在不是持有公证委托书上的某一个人代理人签订的买卖合同均是有效的，没有特别约定的话，需要公证委托书上的所有代理人签字买卖合同才有效。

   《民法总则》第一百六十六条　”数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权，但是当事人另有约定的除外。”

    二、《民法总则》在第一百七十三条中关于委托代理关系终止增加了一个新的内容就是被代理人死亡的，委托代理合同自然终止的规定。但是在第一百七十四条中规定了除外条款：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。

    在深圳公证处办理的不动产委托公证书都给的一般是2年或3年的代理期限，因此应该说在公证委托书中约定的代理期限内，代理人的代理行为均为合法有效的。但是需要注意，很早以前制作的公证委托书或者是在国外领事馆认证的公证委托书或外地制作的公证委托书可能会存在被代理人死亡代理关系已经自然终止的情况。

    出现代理人有公证委托书，而依据《民法总则》的规定，代理关系已经自然终止的情况下，代理人可能构成无权代理或表见代理。具体是无权代理和是表见代理，需要买受人提供具体的证据证明，承担的法律责任不同，无权代理承担缔约过失责任，构成表见代理了，被代理人受合同的约束，合同合法有效。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。《民法总则》第一百七十二条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

    三、《民法总则》专门对代理人和自己交易的“自己代理”和一个代理人同时代理双方当事人的“双方代理”明确做出了规定。

   “自己代理“是民法中滥用代理权的一种，是法律所禁止的代理行为。拿着公证委托书代理人将房产过户给自己是明显的滥用代理权，有违代理的本质特征与诚实信用原则，这种代理行为，应属无效。需要注意的是，在深圳的担保公司赎楼成功，买卖双方交易不能后，广泛的存在自己代理的行为，就是担保公司拿着业主的公证委托书，赎楼后买卖双方出现纠纷，担保公司为了自己的利益将房产过户到公证委托书上的某一个代理人名下，或直接过户到担保公司名下。

    还有一种广泛存在的“自己代理”，就是实际产权人拿着公证委托书把房产过户到自己配偶名下，这也是典型的“自己代理“行为，不受法律保护。

    “双方代理”又称同时代理，是指一个代理人同时代理双方当事人的民事行为的情况，即一个人既作为卖方的代理人又作为买方的代理人。双方代理存在最大的风险就是代理人利用信息不对称欺骗双方的被代理人从中渔利，和“自己代理”一样损害被代理人的合法权益。

    以前我国法律没有对“自己代理”和“双方代理”有专门的法律规定，基本上是依据法理，认定这两种代理行为违反民法的诚实信用原则，给与否定性的评价认为是效力待定合同或无效合同。

    现在《民法总则》有了明确的答案，除非取得被代理人事前同意或事后追认，不然是无效民事法律行为。《民法总则》第一百六十八条　“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”

    四、《民法总则》首次对没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，导致合同无效，需要赔偿的范围给了一个明确的最高限额，不得超过合同有效时相对人所能获得的利益。

    以往法院在认定缔约过失责任的时候，需要原告明确举证自己的实际损失，比如交通费，误工费等损失，判令赔偿的数额极其有限，我代理一个二手房的缔约过失案件，无权代理人只给买家赔偿了3000元，这连律师费都不够。现在给了一个参考标准就是比照合同有效的违约责任予以赔偿。

   《民法总则》第一百七十一条　“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”

    五、明确了法人和其他民事组织的工作人员，在职权范围内，以法人和其他民事组织名义实施的民事法律行为，对法人和其他民事组织产生约束力。

    以前中介工作人员对买卖双方作出的虚假承诺，因为没有中介公司单位公章确认，往往被人为是员工的个人行为，大不了开除完事，以后要注意保留这方面的证据，在工作人员职权范围内，用公司名义作出的表态和承诺，公司应承担法律责任。这种事在银行买理财产品时最常见，他们在银行大堂用银行的办公室，让你买理财产品，出事了，银行不予认可，以后银行用这是员工的个人行为推责就困难了。

   《民法总则》第一百七十条“　执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”

    六、再次重申代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。

    在二手房的交易过程中，卖家委托的担保公司往往是中介介绍的，有些干脆就是买家给卖家张罗的，在取得公证委托书后，担保公司的工作人员可能听从中介或买家的指示，在银行办理首期款贷款时，另行签订高价的买卖合同，配合买家办理高评高贷手续，或者在卖家不知情的情况下，加价转卖他人做ABC单。这都是代理人违反诚实信用原则，损害被代理人的具体体现，被代理人可以依法追究其和买受人的连带责任。

   《民法总则》“第一百六十四条　代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”

     ——周争锋2017年3月16日写于深圳

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