深圳市规划国土委近日公布了一份“深圳市房屋征收补偿基准价格”文件，很多人认为这是要对小产权房转正，其实这是误读，深圳市出台房屋征收补偿基准价格和小产权房转正无关。

       1、“深圳市房屋征收补偿基准价格”适用范围是什么？

      首先说明下，这个基准价格是根据《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定>》（深圳市人民政府令第292号）的规定，解决深圳市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收，给予被征收房屋所有权人（经过政府部门确权的非商品性质住宅房屋所有权人）补偿问题制定的。

      该基准价格仅适用于深圳市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑，被征收房屋的补偿按上述房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。

      简单地说就是，适用于符合深圳市“两规一决定”，可以确权、已经确权，或者是虽没有确权但符合处理确权决定的历史遗留违法建筑，而不包括除此之外其他各类的违法建筑。

      2、政府给了指导价，说明这些遗留的小产权可以像商品房一样流通了吗？

       深圳市政府给的基准价格是政府在决定征收时，对这些已经经过政府部门确权的历史遗留违法建筑，也就是确认了所有权人的这些非商品性质住宅房屋，按照什么样的基准价补偿。

        需要说明的是，经过政府确权的历史遗留违法建筑，还是不能正常在市场上自由流通，只是政府确认了产权归你所有，但是不能自由买卖。并且依据《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定>》第25条的规定，在征收过程中这些确权的房产调换后的房产，也是不能够只有上市流通的。

        这些在已经经过政府确权备案记录在系统给补交过地价的房产，尚且不能自由流通，其他的小产权房更不用想了。

      《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定>》第25条，“以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。”

       3、这是不是意味着，官方对深圳小产权市场的确权？同时为下一步盘活存量小产权房做准备？

       依据《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定>》第26条，”对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，但本办法另有规定除外。市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。”

       现在的出台的这个补偿标准主要是解决征收时依据以前办法接受处理，已经办证确权的这批人，和符合相关规定可以办证确权的人，当他们不选择产权调换房屋，而是需要货币性补偿时政府赔偿的标准问题。

      因为这些历史遗留违法建筑，虽然政府确权了，但是不能自由在市场上流通，其市场价格没办法决定，因此政府要出台补偿的基准价格，不然在具体征收时对这不能上市交易的房屋，一旦需要给被征收人货币补偿时，双方没法协商。同时也给正在进行选择城市更新的开发商和涉及这一类房产被拆迁人双方一个基本的参照标准，不然双方没有谈判的基本点，谈判进程遥遥无期。

      最后，再次说明下，这个补偿的基准价格只是适用于符合深圳市政府的“两规一决定”，可以确权、已经确权，或者是虽没有确权但符合处理确权决定的历史遗留违法建筑，对于其他不符合规定的房产，不适用的，这只是当政府为了公共利益需要征收时给的补偿基准价格。

       但是必须要看到这个补偿标准的出台，在某种程度上会影响相对区域小产权的交易价格，因为大家现在有了一个参照系。

     ——周争锋2017年3月10日

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