​深圳房网上的一个帖子今天很火。

大意是楼主找自己的姐夫代持了一套房子，结果自己的姐夫瞒着他们偷偷的办理了二次抵押贷款，并且在外面有很多的外债，导致至必须卖掉自己手里的所有房产抵债，几年存的积蓄化为乌有，自己的家庭和姐夫的家庭也都因此散伙了。

一套房子，毁掉四个家庭 - 家在深圳 - 房网论坛(深圳房地产信息网论坛)  http://bbs.szhome.com/30-31600-detail-175430025-0-0-1.html

1、有人把这个篇文章发了我，让我写点什么，我看到二次抵押198万的时候，脑袋里面猛闪了一下，我记得有一个类似的情况，有人电话咨询过我，我想也许就是楼主了。我和楼主素不相识，只是他描述的事和我春节放假前接到的一个咨询是一样的，我记得很清楚二次抵押了198万。

2、说下用他人名义买房，可能存在的法律风险。依据物权法的规定，首先推定登记产权人为房产的物权权利人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利，实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。主要有，登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。

3、发生前述的情况，实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时，诉讼前提是实际产权人必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼，还有诉讼的内容是提起合同之诉，要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属，不提让对方配合过户这一诉求，导致判决生效后还是无法执行。

4、代持关系一定要有具体明确书面协议，写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的，写明购买房产的购房款都是甲出资的，写明房产是甲用乙的名义购买，房产的所有权益均有甲方承受。在有书面的代持约定和相关的出资凭据，在甲方取得购房资格后，通过诉讼方式收回房产问题不是很大。需要注意的是需要由被借名人夫妻双方签字确认，最大限度的避免出现纠纷。实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件（购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人），保留出资转账凭据，不要用现金、微信、支付宝，也不要再通过其他人转账支付，就实际产权人的账户转出去。在有书面代持约定的情况下，实际产权人是不是一直占有使用房产，只是辅助审查，在没有明确具体的书面约定时，实际占用使用问题往往成为判断物权实际所有人的关键因素。

5、对于代持人也就是被借名人而言，答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊，对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识，避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题，还要对代持关系维持的时间做出约定，不然实际产权人就是不出售，赖着你的名额，你还真没有法律救济途径。现在的现实情况是每个人首付三成的贷款机会只有一次，你要考虑到你把你的这个优惠权利让给他人了，你以后买房如何办，这一点尤其需要考虑清楚，特别是免费代持的。

最后希望楼主能够顺利摆脱困境。

希望存在大额代持房产的，看到此贴后能有所警醒，代持有风险，投资需谨慎。

——周争锋2017年2月21日写于深圳

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