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       深圳是个移民城市，人员流动性很大，深圳也是个炒家云集的城市，借名买房的人很多。在房产交易过程中，很多买家面对的是持有业主公证委托书的代理人，这里面发生了很多的故事，有喜也有悲。今天结合上周代理的一个案件，谈下和持有业主公证委托书的代理人签订买卖合同时如何保留有关代理人代理权的相关证据。

       基本案情：2016年1月11日，买家通过世华地产和持有业主公证委托书的代理人签订买卖合同，合同签订时看到了公证委托书，没有保留原件和收取复印件，约定合同价为350万元，合同签订当日业主代理人查档无误后，买家通过其配偶支付给卖家的代理人定金30万元，约定在合同签订后80日内办理首期款资金监管。合同签订后买家积极筹集资金，等买家凑够首期款通知卖家办理监管时，得知卖家早在2016年2月6已经加价过户给他人，买家和代理人就赔偿事宜协商，代理人只愿意返回定金，无奈诉至法院。

        一、房屋买卖合同是不是合法有效是买家首先要解决的问题。

       该案件看起来不是十分的复杂，但是仔细的对案件的证据进行推演发现有问题。买家只是看到了业主的代理人拿的有一份公证授权委托书，自己没有保留一份原件，在此情况下买家是没有办法证明代理人有代理权限的，也就是无法证明买卖合同合法有效，对业主有约束力。

       我国法律关于合同案件的举证责任分配规则《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”

       为了避免出现买家举证不能的问题，在诉讼时依据《民事诉讼法司法解释》第71条的规定，追加本案的代理人作为共同的被告要求承担连带责任，迫使业主的代理人为了不承担赔偿责任主动把责任推给被代理人，本案的业主没有出庭，代理人在出庭后，极力的证明自己的代理身份，辩称违约的法律后果应该由业主承担，到此本案买家无需担心合同效力问题。“第七十一条  原告起诉被代理人和代理人，要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告。”

       从便于事后诉讼的角度出发，就要求，买家在和持有公证委托书的代理人签订房屋买卖合同时，要保留一份公证委托书的原件，最起码要在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，要能体现公证委托号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，这样以后在诉讼时可以避免在业主不出庭的情况下，买家能通过中介公司的辅助举证买卖合同有效。

      需要特别提醒的是没有见到公证委托书的情况下，所谓代理人手里的委托书有可能是虚假的，是代理人自己伪造业主的签名，不要和这样的所谓代理人的自然人签订买卖合同。反复提醒，可每年还是有人被随便伪造的委托书骗走几十万的定金。

       二、为了预防业主和代理人也就是实际产权人均不出庭，案件的审理结果和中介公司没有直接的法律关系，中介公司也不派员出庭，导致本案所有的举证责任均需要买家承担的情况出现，追加中介公司也作为共同的被告要求承担赔偿责任。

       在诉讼实务中，有些被告不出庭也是很可怕的事，因为被告不出庭，法院在审理相关的案件时会格外的关注案件的证据，原告提供的证据不能证明自己的主张，就要承担败诉的法律风险。因此在诉讼时，有关的录音录像证据，在被告不出庭的情况下，这样的证据是无法被法庭采信的，因为法官没有见过被告本人也没有听过被告的声音，在被告没有到场的情况下，无法确认证据的真实性。

       这就要求原告在提起诉讼提交证据时候，证据的标准，能够达到不要求被告出庭应诉就可以证明自己的主张的程度，一般情况下被告都会出庭，但是碰见的就是一群骗子，你感觉他们还会走寻常路吗。

       本案在业主及其代理人均不出庭的情况下，还有一个打开通道的钥匙就是产权查询单，业主的代理人在签订买卖合同的同一天有去登记中心查询涉案房产的产权单，该产权单足以证明，本案的代理人有业主的公证授权，不然其无法取得业主的产权信息，实际上登记中心已经审核了代理人的委托信息，而这也是我想让中介公司向法院表明的观点，因为中介公司认为他们尽到了居间的谨慎注意义务，无需赔偿买家的损失，必须这样回答。

        三、要想让代理人也就是实际产权人承担连带责任，需要符合法定的条件。

        我国现有法律关于代理人和被代理人需要承担连带责任的情形，民法通则主要规定了二种：一种是委托书授权不明确，《民法通则》第65条第3款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”；第二种是委托事项违法或代理行为违法，《民法通则》第67条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”

        回到本案，让本案代理人承担法律责任的证据收集方向，就是找到代理人另行代理卖家出售涉案房产的证据，也就是其另案出售时签署的有关文件，只要找到一份有关证据，就可以追究其责任。

    ——周争锋2017年2月20日写于深圳

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