2015年违约潮引发的继续履行案件，在2016年底相继进入执行阶段，在执行过程中买卖双方新一轮博弈又开始了。因为在判决书中不同法官说理部分或判词部分存在含糊不清的情况，导致具体履行生效判决时，双方存在理解上的偏差，导致执行争议。没有判业主承担延迟履行违约责任的案件，在执行的时候更是难上难，业主不予配合或案外人提出执行异议导致买家的融资成本急剧增加，据我所知有些胜诉的买家最终还是选择调解要了违约金结案。

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     今天在宝安法院开的这个庭，就是一件因为在执行过程中对法院的判决理解不一导致的新纠纷。

     基本案情：2015年4月初双方签订房屋买卖合同，买家购买卖家宝安西乡一套房产，双方约定的资金监管时间是2015年9月10日前，双方约定业主在买家取得贷款承诺书后自行赎楼，约定交易产生的所有税费均由买家承担，因为约定业主自行赎楼且按揭贷款已经满三年，合同没有就赎楼费、罚息短期利息、赎楼公证费作出约定，因为业主自行赎楼贷款不存在赎楼费和短期利息，贷款满三年也不存在罚息。合同在卖家签名处标注的有卖家实收297万的字眼。合同签订后因330政策的影响，房价暴涨，买家预感到卖家可能会违约，在5月份就筹够首期款，要求办理资金监管，此时卖家明确要加价50万否则另售他人。

     在取得确凿证据证明卖家违约后，为预防卖家一房二卖，导致买家购房目的落空，买家委托律师诉讼继续履行，案件经一审、二审审理，最终胜诉，但是法院用双方约定的资金监管时间还没有到达，卖家只是构成预期违约的理由，没有支持买家要求的万分之五的延迟履行违约责任。而正是没有延迟履行违约金的约束导致案件执行过程中存在问题。二审后，卖家不是用自有资金赎楼注销抵押登记，而是发函给买家要求买家先支付购房款用于赎楼，而依据判决赎楼义务在前，给购房款义务在后，卖家最终通过担保公司个人借款的方式赎楼，并产生28万余元的相关费用。在法院依据买家申请执行过程中，卖家立案追索该笔赎楼费，并发短信称盯着房产什么时候过户到买家名下，看银行抵押贷款会不会存在问题。

     下面就本案，谈点看法。

     一、关于预期违约责任。《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

     本案卖家在双方合同约定的资金监管协议到来之前，明确要求加价50万不然另行出售他人，在买家8月份发函催告其办理首期款资金监管的情况下，在短信中明确表示不再出售房产，让买家去法院诉讼解决双方的纠纷，构成预期违约。时间上因为双方买卖合同约定的监管时间是2015年9月10日前，而不是一定要等到9月10日当天，在我看来实际上是实际违约了。

     本案一审法院说理部分引用合同法第《合同法》第一百零八条，认定被上诉人先期违约应该赔偿上诉人延迟履行违约金，但在具体判决时，却没有支持买家诉请的延迟履行违约金。据我所知很多法官都是这样判的，对预期违约的案件，不支持买家诉请的延迟履行违约金。在违约金之诉中，也有很多法官用卖家只是预期违约的事由调低违约金，我不知道这样的法律依据在哪里，都是根本性违约，导致合同目的不能实现，为何在承担违约责任时要人为的分的这么清楚。《合同法》第一百零八条写的是“对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，不知道法官用该事由调整或不支持违约金的依据在哪里。

     二、本案一审法院在买家单独就延迟履行违约金部分上诉后，法官助理经验不足按照一审的收费标准，按照合同价全额收取的上诉费，存在收费错误。    

     买家只是就一审没有支持申请人的延迟履行违约金上诉，没有就一审的诉讼继续履行的全部诉讼请求上诉，法院只应该就申请人要求的延迟履行违约金收取诉讼费用，法院按照买家一审的诉讼请求收取申请人二审的上诉费用，违反了《诉讼费用缴纳办法》第17条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”

     我相信不少人在这次违约潮中被一审法院的法官助理多收取了上诉费，究其原因是民三庭法官助理辞职频繁，很多没有经过系统的培训。我去年就有不下十个案件，就诉讼费、反诉费和上诉费的收费错误问题和法院交涉，大部分在我提出以后立即予以改正，有些是一审法官助理直接改正，有些是在二审阶段提出，二审法院判决时直接改正，唯独本案，二审法官开庭时答应改正的，结果二审判决中没有改正一审法院的该项错误。

     现在找各个部门处理均踢皮球，当事人根据《诉讼费用交纳办法》第四十三条 “当事人单独对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核。”邮寄了复核申请书给深圳市中级人民法院院长，结果是泥牛入海，杳无音信。

     三、买家通过诉讼方式拿到继续履行胜诉判决书只是万里长征的第一步，在自己资金不足的情况下不可恋战，能和解的还是和解处理。本案卖家之所以提出此诉就是想在买家过户完成办理抵押贷款的过程中查封买家的房产，导致买家虽红本在手但却抵押贷款不能，增加融资成本而来的。这一点在双方的短信记录中可以明显的看出来，只不过是年底法院立案困难，阴错阳差导致其没能得逞。

     买家在继续履行的案件中一定要高度重视自己的融资成本，尤其是没有支持延迟履行日违约金的案件，买家要特别注意这个问题，斗气只能增加自己的融资成本。具体这里面存在哪些事，会导致胜诉的买家苦不堪言，本着不公开教人作恶的宗旨，就不在此一一论述了。

     四、就卖家继续履行败诉后另行诉讼买家追索赎楼费案件的答辩意见。

     1、原告的诉讼请求缺乏诉讼请求权基础，没有事实和法律依据，应予以驳回。首先，依据双方签订房屋买卖合同第六条关于赎楼条款的约定，原告在合同中选择自筹资金赎楼，不需要找担保公司赎楼，依据合同约定的赎楼方式双方在买卖合同履行过程中不产生给付担保公司赎楼费问题，原告在合同履行过程中没有用自有资金赎楼，而是找担保公司赎楼，所产生的费用应由其自行承担。其次，原告在合同履行过程中明确表示不再履行双方的买卖合同构成违约，被告诉请继续履行得到宝安区人民法院的支持，法院在判决书中判令本案原告在判决生效后30内清偿银行贷款完成注销抵押登记手续，判令的也是原告自行完成赎楼，并没有在判决中将赎楼义务分配给本案的被告。 

     2、本案原告错误的理解了合同备注条款实收的含义，因本案双方合同约定原告用自有资金赎楼，合同履行过程中不存在赎楼费和短期利息及罚息问题，本案所谓的实收指得只是应该由原告作为卖家承担的个人所得税、契税、印花税和交易手续费转嫁由被告承担。

     3、在双方合同履行过程中因为原告的违约行为，导致被告选择通过诉讼的方式继续履行合同，合同约定的按揭贷款方式因为原告的违约行为只能按照法院的惯例选择一次性付款方式，融资成本巨大，这是因为原告的违约行为导致的客观损失，在原告违约导致被告必须一次性付款前提下，原告自行赎楼并承担相关的费用，也符合合同法确立的公平原则。倘若原告赎楼的额外费用需要被告承担，哪因为原告违约导致被告不能正常办理按揭贷款而是一次性付款的融资成本又该有谁买单，原告违约还违出道理来了，这不公平。综上请求法院驳回原告全部诉讼请求。

  ——周争锋2017年2月16日写于深圳

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