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        昨天在龙岗法院开了一个庭，这个庭开的没有任何意义。这是我代理的买家诉讼卖家继续履行案件的衍生案件，在买家诉讼继续履行开庭时，卖家的律师就表示，在买家首轮查封后面还有个查封，买家的继续履行有障碍，当时就告诉他了，轮候查封对首封买家继续履行的诉讼，构不成法律障碍，让我没想到的是，卖家居然还是认为轮候查封可以阻止买家的继续履行，真的就这么干了。

       这是一个看了诉讼请求就知道法院一定会驳回原告全部诉讼请求的案件。买家诉讼卖家继续履行，卖家为了阻止买家的继续履行，让其父亲以实际产权人的名义，起诉买卖双方确认买卖双方的房屋买卖合同无效，并连带赔偿合同成交价的损失。在确认合同无效的同时提出让买家赔偿合同价的损失，这诉讼请求本身就是有问题的，之所以这样提目的是为了凑够合同价，然后按照这个合同价查封涉案房产，大费周章不惜花费冤枉银子，根源就是卖家和其律师认为轮候查封可以阻止首封买家的继续履行。本案房产登记在卖家的名下，买家通过中介公司居间介绍按照2015年4月当时的市场价和卖家签订房屋买卖合同，依据物权法确认的公示公信原则，房屋买卖合同合法有效这是个确定无疑的法律常识。即便真的如原告所称买卖双方之间的合同是无效合同，也不存在买卖双方连带赔偿原告合同价的问题，这也是一个确定无疑的法律常识。在我看来本案的原告纯粹是没事找事的滥诉，原因就是想找个事由办理轮候查封，自认为这样就可以阻止首封买家的继续履行。

       在对待查封房等问题上很多人认识不清，今天就聊下几个常见的误区。

       一、查封房签订的房屋买卖合同是不是合法有效？

       估计很多中介眼里面，房产在有查封的情况下签订的买卖合同是无效的，为什么我会这样说，因为我的很多客户从中介那里得来的信息就是这样的。实际上不是，如果买卖双方明知道房产被查封还签订买卖合同，这买卖合同是合法有效，因为房产处分的权利瑕疵已经提前披露，双方通常会约定卖家什么时候办理解封事宜。

        还有一种情况是买家在购买时，不知道房产是被查封的，主要是有些中介没有在合同签订前通过自己公司的系统查档，还有些是购买的二手期房，期房被查封的信息在中介的系统中是无法体现的。这样的合同也是合法有效的，只是买家可以以重大误解为由申请撤销，也可以在合同履行不能的时候追究卖家的违约责任，因为到了银行办理首期款资金监管阶段，有查封的房产银行不会同意办理，卖家自然就违约了。

       为什么会有买卖查封房合同无效的说法，是因为1994年《城市房地产管理法》第三十七条的规定，“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”法院在相当长一段时间也是认为房产在有查封的情况下签订的买卖合同是无效的。

       在2007年《物权法》第十五条明确区分合同效力和物权效力后，购买查封房合同有效成了共识，合同合法有效但是不能申请变更登记，物权权利不发生转移。在2009年的《合同法司法解释二》更是强化了这一观点，该司法解释第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第15条亦规定，“违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。

        二、轮候查封能不能阻却首封买家诉讼的继续履行或违约金之诉胜诉后拍卖房产赔偿违约金？

        答案是很明确的不能够阻止，认为能够阻止的是没有搞清楚轮候查封的法律性质，就像我前面去提到的案件一样，卖家如果知道轮候查封的法律性质，就不会没事找事大费周章，轮候查封他自己的房产。

       “轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。

       轮候查封是否及何时生效，取决于在先的查封。查封未经依法解除或自动消灭的，轮候查封就不生效；因查封财产经拍卖、变卖或抵债而使查封的效力消灭的，轮候查封也不能生效；查封依法解除或自动消灭之时，轮候查封始自动生效。

        轮候查封的第一顺序查封人胜诉后申请强制执行办理过户手续，不需要要求其他轮候查封者解封。法院审判、执行权存在唯一性和独立性，“轮候查封”在性质上不属于“查封”，它只有一种“预期”效力，轮候查封实质上没有产生法律效力。所以第一顺序查封者在进行查封财产的司法处置的时候不需要征得其他轮候查封者的同意，由于其他轮候查封者的查封效力并没有实际产生，被处置的财产在过户时也不需要其他轮候查封人的解封为先决条件。”

       上面的这三段全是引用的百度百科，这绕来绕去估计很多人还是看不明白什么是轮候查封，我在深圳二手房买家维权群是用清朝广泛存在的候补知县来解释这个法律问题的。这轮候查封相对于首封而言就类似于候补知县，现任知县无灾无难干的好好的，他就只能一直候补着，啥权利也没有，只是名义上也是个知县，等现任离职或生病了，才有机会上位，对于现任知县所干的任何事没有干涉的权利，这样解释你总该明白轮候查封咋回事了吧。

        三、前面存在查封的房产能不能也照常诉讼继续履行？

        一般的观点均是认为房产存在他人查封，买家存在法律上的履行不能，实际上在司法实践中有法院是支持的，我见过两个福田区人民法院判决，判令卖家在房产解封后配合买家办理过户登记手续，当然这二个案件有一个共同点就是买家已经支付大部分购房款并实际入驻在涉案的房产，法院主要是维护房屋的现状考虑的，毕竟买家已经在里面居住生活实际上享有全部的物权权利，只是没有变更登记。

        广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）2、当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。3、不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。但转让合同约定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人故意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤销转让合同的，应予支持。

       结语：在购买房产的过程中，签订合同前一定要和业主一同去登记中心查档，最简单的就是通过微信公众号按揭帮查询，对于二手期房则一定要带上业主本人去登记中心查询，避免误买查封房。合同履行过程中发现房产被查封，要迅速查明查封原因，采取必要的法律措施，穷尽一切手段尽可能保持对房产占有状态，最大限度维护自己的利益。

      ——周争锋2017年1月14日写于深圳

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