http://s8/mw690/001v96TEzy75fJH493V47&690房屋买卖合同双方合意就可解除无需中介方同意" TITLE="​ 房屋买卖合同双方合意就可解除无需中介方同意" />

    中介公司因为在2015年3.30卖家违约潮中没有收到多少佣金，与时俱进的改进工作流程，现在普遍要求定金监管在中介处，有些约定递件过户后才支付给业主。10.4新政后，买家要违约业主也同意没收定金完事，但中介要求一次性支付佣金，不然定金谁也不给，买家不愿意，导致卖家始终收不到定金，会起诉至法院。有些是买家确实受到政策的影响，导致过户不能，中介也要收全佣，导致买家起诉业主解除合同返还定金。

    这个月常接到这样的咨询，今天就针对这个问题谈点看法。

    1、正确认识买卖合同和居间合同的关系。

    买卖合同的当事人是买卖双方，居间方中介公司不是买卖合同的当事人，买卖合同的双方合意协商解除合同无需居间方的同意。买卖双方就合同的解除达成一致，并签订解除协议后，双方的买卖合同就算是正式的解除了。

    买卖双方和中介公司签订居间合同的目的，是希望在中介公司的撮合下达成买卖合同，实现一个买房，一个套现的目的。居间合同是约定中介和买方及中介和卖方之间的权利义务的合同，居间合同的当事方一方是中介公司一方是买家或卖家，双方的权利义务在居间合同中体现，买卖双方和居间方的权利义务按照居间合同的约定履行，合同中就居间报酬的支付条件有明确的约定。居间方认为买卖双方的解约行为违反了居间合同的约定，可以依据居间合同的约定索要报酬，确实受到政策影响的因为交易不能不可归责于买卖双方，只能索要必要费用。

    2、正确认识托管在中介处定金的归属。

    买家为保证买卖合同的顺利履行，依据合同的约定要向卖家支付一定的履行保证金，也就是定金。该笔定金可以由买家直接支付给卖家，也可以约定托管在中介处，待合同履行到一定程度后，中介公司再把定金转付给卖家，这样做重要是为了保证买家的资金安全，交易的惯例一般卖家依据合同约定办完公证委托手续，出具公证委托书给担保公司以后可以收到定金。现在很多中介公司的约定是递件过户后才支付给业主，这是一个大坑，等于不用支付利息白用几个月，这样的约定和业主卖房急于套现的合同目的不符。 

    双方在买卖合同中一般约定，不管是直接转付给业主还是约定托管在中介公司，均视为卖家已经收到该笔定金。因此该笔定金在买家依据合同的约定支付后，在法律意义上，该笔定金属于卖家所有。现实中，很多买家对定金的法律属性不了解，常常谈，他放在中介的定金如何如何，这是错误的理解定金的归属，法律上是卖家放在中介的，这笔钱在法律上归卖家所有。

    3、了解了买卖合同和居间合同的关系，也知道了定金的归属，前面提到的问题就简单了。

    买卖双方就合同的解除已经达成一致意见，可以签订协议解除双方的买卖合同，再由卖家找中介方索回托管的定金，在业主没有任何违约行为存在过错的情况下，中介方没有理由扣押属于卖家所有的定金。此后中介方认为买家是故意违约，可以依据居间合同的约定，索要佣金或必要费用。

    ——周争锋2016年10月31日写于深圳

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