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      在深圳市限购限贷实施细则中，有一项是要求提供购房资金监管协议及支付相关费用的银行转账有效凭证，这主要是针对的两个群体，一是存在定金现金支付的合同，二是存在主体变更确认书合同。这两种情况购房者没有办法提供首期款监管协议和首期款支付的银行转账凭据，会被认为没有在新政前有实际交易行为。

     今天主要就说下，新政前面签订买家主体变更确认书的买卖合同如何处理的法律问题。

     在深圳有很多签订买家主体变更确认书的房屋买卖合同，在新政颁布后，因为实际的最后买家，没有直接通过银行支付定金给出卖人和中介公司，合同也没有履行到双方去银行办理首期款资金监管的阶段，导致不符合10月8日深圳新政缓冲期的要求，直接受新政策的限制，交易不能。

     买卖双方签订买卖合同后，又和新买家签订三方的主体变更确认书，还没有履行到办理首期款资金监管的阶段。如果新买家确实是受到新政策的影响导致失去购房资格，比如1、签订合同时不满三年社保或个税，但是按照合同履行的时间进度，过户时可以具备条件的，新政出台直接失去购房资格。2、签订合同时社保或个税满三不满五，因为没有新买家和业主之间的定金支付凭据，新政后也失去购房资格，3、新买家签订合同时是深户单身购买的二套，新政后，因为没有新买家和业主之间的定金支付凭据失去购房资格。这三类情况，是不可归责于三方的事由，是因为新政策的影响导致的合同履行不能，卖家须退还买家的定金，三方合同解除。

     还有一部分人是虽然符合购房的资格，但是被新政的贷款资格限制，导致首期款增加，同样的也是不可归责于新买家的事由，导致合同不能继续履行。比如，1、深户无房户，以前有过房贷记录的，新政恢复认房又认贷，首期款由新政前的三成四成变成了五成。2、深户名下有套房结清房贷的房产，新政恢复认房又认贷，首期款由新政前的三成四成变成了七成。3、非深户名下无房，但是有贷款记录，新政恢复认房又认贷，首期款由新政前的三成四成变成了五成。

     上面说的这六种情况均属于受到政策影响的情况，需要注意的是，因为限购政策导致的三种情况，业主没有任何理由不退定金，但是因为限贷政策的原因，就要看双方的买卖合同如何约定的，如果合同约定买家贷款的成数不足或贷款不能的情况下，买家需要补足的，该约定合同合法有效，此时新贷款政策是买家的商业风险，买家不能补足继续履行合同的，构成违约。

     最近咨询我关于新政前存在主体变更情况的比较多，今天就把这种情况面临的问题写下。新政前存在买家主体变更的合同，受不受新政策的影响，需要新买家举证证明。

     ——周争锋2016年10月28日写于深圳

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