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      今天收到一份南山法院的裁定书，裁定驳回原告的诉讼请求，理由是原告主体不合格，不是房屋买卖合同的买家。

        基本案情是这样的，2016年1月份，中介公司的老板也就是本案的原告，伪装成普通的买家和业主签订了一份买卖合同，然后让业主签订一份空白的主体变更确认书，想转手卖给他人，也不知道为什么，此后中介公司在新买家处填写了自己的中介公司名称，并盖章确认，实际上等于买家变更成了中介公司，并把该份主体变更协议书拍照传给了卖家，证明由中介公司买房。此后，中介公司变更法定代表人的身份，但是签字的原买家仍然是100%的自然人股东。在双方办理首期款资金监管的时候，中介公司要求卖家重新签订一份空白的主体变更确认书，再次变更买家主体由其他人继续履行合同，卖家感到自己前面已经被骗过一次，后面不愿意再受摆布，就没有同意再次出具空白主体变更确认书，要求按照已经签订的主体变更确认书履行，三方协商未果，中介公司的员工单方撕毁主体变更确认书。中介公司的老板自己去银行办理了单方的首期款资金监管协议签字手续，然后以卖家不配合买家办理首期款监管为由，诉讼至法院要求解除合同，并索赔合同价20%的违约金。

        卖家在应诉的时候，查询第三人中介公司的工商信息时发现，原来的买家居然是中介公司的唯一自然人股东，在买卖合同签订后才变更的法定代表人，但是诉讼时还是100%的自然人股东。在庭审的时候，原告确认双方曾经签订过主体变更确认书，对被告提交的彩信照片主体变更确认书的打印件的真实性没有异议。而被告提交的和中介公司员工的短信，清楚的表明，被告要求按照该份主体变更确认书履行，不同意再出具新的主体变更确认书，变更新的买家。同时被告还提交了相关的通话录音和三方去办理首期款资金监管时的录像资料，证明是在自己不同意的情况下，中介公司的员工单方撕毁的主体变更确认书，还证明了办理首期款资金监管协议时卖家已经到场，是中介公司要求再次变更买家主体导致首期款监管未能成功。

        本案的核心问题就是，被一方当事人撕毁的买卖合同的效力问题。结合本案我谈几点看法：

        一、依据合同相对性的原则，买卖合同只在买卖合同双方当事人之间有约束力，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。

        买卖合同签订后经双方一致同意，可以变更合同的主体和内容。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中介公司的老板和卖家签订买卖合同后，双方又签订了主体变更确认书，约定买家的权利和义务全部由新买家也就是中介公司概况承受，中介公司的老板作为原买家不再具有买卖合同的主体买家的合同当事人身份。只是按照主体变更确认书的约定，在新买家中介公司违约时向业主承担连带担保责任，变成了合同新买家的担保保证人，不再是合同中的买家一方，已经和卖家没有了买卖合同的合同关系。不是买卖合同的当事方，因此无权作为原告依据买卖合同的约定起诉卖家承担违约责任，也就是其不是一个合格的原告。

         二、合同没有自动解除的说法。依法成立的合同要解除，要符合合同约定的解约条件或法定的解约条件，并履行法定的解约程序，才能产生解除合同的法律效果。

        依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案的主体变更确认书，经中介公司在第三人新买家处签名盖章后，买卖合同的买家主体已经发生变更，原买家中介公司的老板，这个自然人已经退出本次交易，变成了新买家的保证人。中介公司和业主成立的买卖合同，要想解除有三个途径：

        1、必须经双方协商同意，可以再签署一个解除合同的协议，通过协商解除；

        2、合同履行过程中，出现有一方当事人违反合同的约定，达到合同约定的解约条件，由守约方通知违约方解除；

        3、合同履行过程中，出现了合同法第94条规定的法定解约条件，由一方当事人依法解除;

        本案的业主要求按照已经生效的主体变更确认书履行合同，中介公司的员工在没有和业主协商一致，得到业主同意的情况下，单方撕毁主体变更确认书，不产生解除合同的法律效果。卖家和中介公司之间的买卖合同虽然形式要件主体变更确认书被人为的销毁，但是合同关系并没有被依法解除。本案中介公司员工和卖家的彩信照片足以证明双方存在合同关系，更为重要的的本案的原告当庭确认三方的确签订过这份主体变更确认书。

        三、不管是买家还是卖家，在进行买卖合同交易的时候，要留存相关的证据，避免只是打电话口头通知和联系，要有意识的用短信的方式进行沟通。此后万一有纠纷，买卖双方的短信记录或和中介的短信记录，会真实客观的反映合同真实履行的情况。本案就是被告在签订合同发现交易可能存在问题，咨询我以后，始终用短信的方式和中介公司沟通，完整的保留了合同争议的全过程，有效的维护了自己的合法权益。

       结论：单方撕毁买卖合同不是解除合同的有效方式，不产生合同已经解除的法律后果。合同文本虽然被撕毁，并不影响已经成立的合同的法律效力，合同内容是一种既成事实,依然有效，当事一方只要能够有证据证明合同的内容，仍可依据合同的内容主张权利。

       ——周争锋律师2016年11月3日写于深圳

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