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   在房价高位运行的2015年，关于“负资产”的话题就一直不断，那个时候没有人会认真的思考这个事。其实每次调控来临，只要房价稍微的出现波动，就有人炒负资产这个概念。为什么，熟悉房地产市场的的人都知道，这个市场有二波人常年在掐架，谁呢，就是我们业内称的“多军”和“空军”。

   “多军”以投资客和中介从业人员为代表，那是不管刮风下雨，只要出点政策，始终就是“涨涨涨，买买买”。就连本次10.4新政也会被解读为业主会惜售，房源紧张房价必涨，这嘴上的功夫可真不是吹的。而“空军”呢，以还没有买房的或为了吸引眼球商业炒作的人士为代表，市场上只要有个风吹草动，那就是“房价进入暴跌通道”，“必然暴跌不服来辩”。这些人往往用日本的房灾和香港上世纪末的负资产话题，吸引眼球。不是东风压倒西风，就是西风压倒东风。每次政府调控你就看吧，这二波人在深圳房网上掐的那叫一个热闹。

    今天我就来说下这“负资产”的话题。

    银行在和购房人办理抵押贷款时，在贷款合同中往往会有这么一条，“抵押期间由于借款人过错或其他原因，造成抵押物的价值减少的，借款人应该在知道这一情况后一段时间内，提供相当于减少价值的担保。否则抵押权人银行有权要求借款人提前清偿相当于抵押物减少价值部分的本息。如果借款人既不提供价值相当的担保，也不提前清偿等值的贷款本息，抵押权人银行有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还所有的贷款本息。”这么一来，在房价出现大的波动时，借款人最终失去物业的同时，依然负债。香港的一成首付购房模式，只要房价下跌很容易出现“负资产”现象。银行业预防出现大规模负资产的措施也很简单：贷款给有还款能力的人，提高贷款申请门槛。

    通俗的讲就是100万的房子，你首付30万，向银行贷款了70万，一旦房价波动，跌幅超过30%，把自己的首付款跌没了，你的房产依据当时的市值不足70万，银行就会通知你提供新的担保物，你提供不了，银行会提前解除70万的贷款合同，要求你一次性支付全部的贷款本金和利息。这就和2015年加杠杆融资炒股一样，二个跌停板，就会被强行平仓。

    依据物权法的第193条的规定，只有在抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人才有权要求抵押人恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。我国法律对抵押人对抵押财产价值减少无过错时如何处理的问题，没有作出明确的规定，在法律没有规定的情况下就要看双方合同的约定，约定只要不违反法律的强制性规定，在合同的双方就是有约束力的。

    结论就是，抵押房产价值减少，在购房人有过错的情况下，抵押权人银行有权要求购房人提供担保，购房人不提供的，可以提前解除借款合同，要求一次性偿还借款的全部本息。虽然购房人没有过错，但是双方在合同中约定，因抵押房产的价值减少，购房人须提供与减少的价值相应的担保的，在出现房价下跌时，购房人不提供相应担保的，抵押权人银行也可以提前解除借款合同，要求购房人一次性偿还借款的全部本息。

    看了我的文章，你是不是也应该回去翻翻你和抵押权银行签订的合同，仔细的研究下里面的条款呢。

    —— 周争锋2016年10月14日写于深圳

        转载请注明出处

附件：1、《物权法》

      第一百七十四条  担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

      第一百九十三条　抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

      2、《担保法》

      第五十一条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

周律说房市  微信公众号 z13417447825  ​http://s1/mw690/001v96TEzy75fJILZ9S40&690