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    深圳10.4新政限购限贷政策同步缓冲，已经办理网签的不受影响。对在10月4日（含）之前未网签，但已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含）之前能够提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的，也不受“深八条”新政的影响，可以正常的办理贷款和递件手续。

    10月8日深圳不动产登记中心通知中的限购细则：（二）、未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含12月31日）之前提供相关证明材料，申请房地产登记或者预售合同备案的。需提供下面两项证明材料中的任一项：

    1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证；     

    2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

    10月9日腾讯财经报道中的限贷细则：（三）、10月4日（含）之前未网签，但已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含）之前能够提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的：

     1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金）的银行转账支付凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。

     2、购房资金监管协议及支付相关费用的银行转账有效凭证。

我根据以往的经验就限购限贷细则说几个问题：

    一、仔细对照限购限贷细则中关于定金支付的要求，你会发现银行业对于二手房交易的流程中的商业惯例和规则更熟悉些，限贷细则中增加了买家转账支付给中介公司的，也视为已为购房支付相关费用。实际上，依据交易惯例和大多数中介的合同约定，定金是需要先支付给中介公司，待中介公司查档确认产权没有问题或业主依约办理公证委托书后，才会把定金支付给业主，这是二手房交易的商业惯例，主要是保证买家的定金安全。

    二、定金的支付，须是买家本人自己的账户直接转账支付给卖家本人银行卡账户，或买家按照居间合同的约定或卖家书面委托居间公司代为收取的委托书，由买家的银行账户支付给居间中介公司账户。

    支付定金的转出账户必须是买家本人，其他人代为履行有可能不会通过审核，但是提供证明是买家近亲属代为支付的应该问题不大，比如配偶、父母等。接受定金的账户要求是卖家本人的或是中介公司的账户，除此之外不行。

    买家直接支付定金给中介公司的，则要求居间合同中写明买家可以把定金支付给中介公司或提供卖家书面授权给担保公司的授权委托书。这是《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定的，“ 未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项”。

    三、为什么会要求提供购房资金监管协议及支付相关费用的银行转账有效凭证。

    1、有些买卖合同定金是现金支付的，但是双方已经办理了首期款资金监管，并且买家已经把首期款转账打入约定的监管账户。

    这些对开设有二手房监管专用账户的四大国有银行，买受人只需要举证，已经按照约定将首期款打入银行指定的监管账户就可以。另外有类似邮政银行、兴业银行、东莞银行、民生银行等中小银行，因为他们银行没有开设专门的二手房监管账户，这些银行办理首期款资金监管实际是监管在买家在他们银行开设的买家本人账户里，这种情况就需要买家有证据证明，在10.4新政以前双方已经签署首期款监管协议，在这些银行账户的余额在10月4日前够约定的需监管的首期款成数，并已经被银行冻结。

    2、这样的要求兼顾到了现实交易中的买家主体变更问题。

    实践中的二手房交易中，存在大量签订买家主体变更确认书的情况，新的买家不可能转账支付给卖家或中介公司，因为这是原买家的事，而原买家往往签订合同时不具备购房资格。那经过主体变更后的新买家，如何能够不受新政的影响顺利的交易。这就需要提供卖家和新买家已经办理首期款资金监管协议，并已经依约将首期款打入银行指定的监管账户进行监管的证据。也就是说，存在有主体变更确认书履行方式的买卖合同，在10.4新政以前还没有来得及办理银行首期款资金监管手续的，不属于已为购房支付相关费用的买卖合同。

    四、不管是限贷还是限购细则规定的缓冲期，均有个最后的履约时间，就是在2016年12月31日（含12月31日）之前买卖双方必须提供相关证明材料，申请房地产登记或者预售合同备案手续。

    这就要求在2016年12月31日（含12月31日）之前，买家必须取得贷款承诺函或一次性付款，卖家须红本在手房产无抵押、无查封。需要注意的是依据二手房交易的惯例，担保公司是在看到买家的贷款承诺函后，才开始办理正式赎楼手续。还有一点需要注意，卖家赎楼依据银行的惯例需要提前一个月提出赎楼申请。因此具体双方能不能赶在2016年12月31日（含12月31日）之前办理递件过户手续，需要仔细的推算下。

    这是我根据以往限购限贷政策出来后，在处理各种问题中积累的经验，一家之言，仅作为参考。文中有错误的地方在所难免，望方家指正。

——周争锋2016年10月13日写于深圳

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