“深八条”新政，比以往调控的力度来的更猛一些。2016年10月4日，深圳市发布新的限购政策规定，本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民家庭)继续限购2套住房；本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。此外，对境内非本市户籍居民家庭，提供5年及以上在本市连续缴纳(不含断缴和补缴)个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

    10月8日深圳市不动产登记中心限购的细则明确，购房交易时间以深圳市房地产主管部门信息系统网签购房合同或网签预售商品房认购书的时间为准，购房资格认定时间以购房交易时间为准。不过，对于未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但发生在以下情形且在2016年12月31日(含12月31日)之前提供相关证明材料的，仍按原政策办理：

    1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方)。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款(不含现金支付)的协议书；

    2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

    购房交易时间以深圳市房地产主管部门信息系统网签购房合同或网签预售商品房认购书的时间为准，解决了纳税申报时间认定问题。购房资格认定时间以购房交易时间为准解决的是新政前签订合同的后续履行问题。

    新政后深圳出现了一大批签订买卖合同时不符合原来的购房政策，新政策出台后通过离婚等手段也不符合新的购房政策的购房者，今天我就来分析几种情况并给出解决之道：

    一、受本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房政策影响。

    1、深户夫妻名下一人一套房，在10月4号前没有离婚就签订买卖合同。

    签订买卖合同时，家庭名下有二套房没有购房资格，本打算在办理首期款资金监管前办理离婚还清一套房产首付四成履行合同，新政出台后，单身离异人士限购一套，该情况不符合旧的购房政策也不符合新的购房政策。处理的办法只有处理掉名下的一套，换取购房资格，不然定金是没戏了。可以采用夫妻更名手续二套归一办法处理。

    2、深户夫妻其中一人名下有一套房，在10月4号前没有办理离婚手续，就用名下没有房产的一方名义签订一套双拼房。这种情况也是不符合旧的限购政策，10月4日离婚后也不符合新的限购政策。这种情况除了抓紧处理掉房产处理，没有其他办法。

    3、深户夫妻名下有一套联名房，在10月4号前没有离婚，签订一套双拼房，想办理夫妻更名后再离婚办理过户手续。新政后只有处理掉自己手里的房产，不然构成违约。

    4、深户单身名下二套房，在10月4日前签订买卖合同，想出售一套后再购买一套，新政策出台后限制单身购买二套房。这个比较惨，必须处理名下二套房才能取得购房资格或处理一套后结束单身生活取得二套购房名额。

    5、深户家庭，其中一个是非深户社保满三年不满五年，深户一方名下二套房，在10月4日前没有离婚签订买卖合同，想通过离婚，再由非深户一方购买。也属于通过离婚手段不能规避新旧限购政策，须处理掉一套获得购房资格。

    二、受非本市户籍居民家庭，提供5年及以上在本市连续缴纳(不含断缴和补缴)个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房影响。

    1、非深户家庭，在10月4号前社保或纳税不够3年，依据合同的安排流程，合同约定的递件过户时满3年，可以过户，新政出台后不符合新旧购房政策。属于合同签订时没有购房资格，在新政后也没有购房资格的情况。只能办理深圳户口解决购房资格问题。

    2、非深户单身，在10月4号前社保或纳税不够3年，依据合同的安排流程，递件过户时满3年，可以过户，新政出台后不符合新旧购房政策。也属于合同签订时没有购房资格，在新政后也没有购房资格的情况。只能找有购房资格人的组建家庭或办理深圳户口解决购房资格问题。

    3、需要特别说明的是，购房资格对社保的要求是医疗、养老、工伤这三个中任意二个组合满5年(不含断缴和补缴)就可以，不要忘了社保没有满五年，但是个人所得税缴纳记录连续满五年也是符合购房资格的，个税这一点很多中介不和买家讲的。

    三、双方签订买卖合同时买家没有购房资格，买卖合同的效力问题。

    该合同合法有效。依据合同法第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同的签订没有合同法第52条无效的情况，是合法有效的合同，上面列举受单身限购一套新政策影响的买卖合同，买家在明知道自己不符合旧限购政策的情况下，签订买卖合同购房房产，应承担一定的法律责任，

    但是上面列举的第二种类型是因为受三改五影响，依据合同约定的正常进程，在国家不出新限购政策的情况下可以正常办理过户手续，这属于不可归责与双方的事由，买卖双方互不追究责任。

    小结：想通过离婚方式规避原来的限购政策，在没有办理离婚不符合旧的限购政策的情况下，先签订了买卖合同，谁知新政策规定单身只能买一套，新政后就是离婚也不能取得购房资格。在10月4日前社保不满三年的非深户，按照合同履行时间的安排，本来是可以正常过户的，但是受本次购房资格认定时间以购房交易时间为准政策的影响，不符合新旧限购政策，细则规定的缓冲期对这几个类型的不适用。

   ——周争锋2016年10月12日写于深圳

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