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    深圳10.4新政出台后，因大家对后市房价下跌的普遍预期，很多已经签订合同的买家，正在纠结不履行合同的后果，失去定金事小，最担心的莫过于，卖家也诉讼继续履行要求买家一次性付款购买，并同时要求买家承担延迟履行的违约责任。有些购房名额倒腾不出来的，有些首付凑不够的，食不甘味，夜不能寐，影响夫妻感情家庭和睦。

    其实，大可不必如此。我告诉你，卖家不可能诉讼你继续履行合同要求买家承担延迟履行的违约责任。有人会说了，在2015年，房价上涨时，买家能诉讼违约的卖家诉讼继续履行并要求卖家按照日万分之五支付延迟履行违约金，为什么房价下跌时，卖家就不能诉讼继续履行并同时要求买家承担延迟履行的违约责任。我告诉你这是合同法第一百一十条规定决定的，卖家诉讼违约的买家，买家很容易制造障碍证明合同履行存在法律上或者事实上不能履行的情况。因此，在存在限购背景的深圳，卖家在房产下跌的时候，不能够诉讼买家强制履行合同。

    我举例证明几个常见的继续履行障碍：

    1、买家另行购买房产，用掉自己的购房名额，导致自己成为限购对象。此时双方的买卖合同属于事实上的不能履行，主要是广东省高院2013年《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》要求的判决继续履行前要法院查明购房人是否具有限购城市购房资格，不具备了不予支持。当年出台这样政策的初衷是为了防止有人利用诉讼买卖合同继续履行的手段规避限购政策的。

    2、买家用夫妻共同财产制，购买房产签订合同时没告诉配偶，后来配偶不同意的理由。在2015年买家诉讼卖家强制过户的时候，很多卖家为了阻止买家的继续履行就把自己的配偶搬了出来，用夫妻共同财产需要其他共有人书面同意的理由，成功的阻止了买家诉讼继续履行的请求。现在买家不想继续履行起诉也可以把自己的配偶搬出了，证明自己购买涉案房产签订买卖合同时，自己的配偶是不知情的，而购买房产的资金却是婚后夫妻共同财产，因配偶不同意，因此合同无法继续履行，只能承担违约责任。这是合同履行在法律上存在的障碍。

    3、买家找个名下有2套以上房产的人结婚，直接成了限购政策调整的对象。限购政策是以家庭为单位计算的，深户夫妻名下只能有二套住房，一个无房的和一个有二套房的领个结婚，他就直接成了限购的调整对象。

   在存在限购政策的城市，上涨时买家可以诉讼违约的卖家继续履行，而房价下跌时卖家却不能诉讼违约的买家继续履行。这看了我的文章，你还睡不着吗？

    ——周争锋律师于2016年10月11日

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 附件：

    《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

周律说房市，微信公众号z13417447825

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