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   2016年10月4日深圳市限购限贷新政策出台后，大家都在等待配套的实施细则，8号出炉的限购细则遵循以往的惯例，购房资格认定时间以购房交易时间为准，在政策出台前已经签订买卖合同并有转账支付定金凭据的交易，在16年12月31日前（含当日）均可以正常办理递件过户手续。而有关限贷政策的实施细则，市场则先后传出三个不同的版本，一个是缓冲至9号办理征信的银行版本，一个是4号立即执行的人行版本，在昨晚又传出和限购政策同步缓冲的人行版本，扑朔迷离。今早看到有媒体正式报道确认该版本，想必这应该是最终的版本了，贷款资格认定时间也以购房交易时间为准。

    本次限贷政策和限购政策同步缓冲，在 10月4日（含）之前未打印征信也未办理网签合同的交易，但已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含）之前能够提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的，均可以正常的办理过户和贷款手续：1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金）的银行转账支付凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。这意味着购房资格和贷款资格认定时间均以购房交易时间为准，在政策出台前已经签订买卖合同并有转账支付定金凭据的买家，没有办法用限购限贷政策出台，导致自己失去购房资格或首付款提高履约不能为理由合法地解约。

    虽然购房资格和贷款资格认定时间以购房交易时间为准，但是有个最后的截至时间，就是在2016年12月31日（含当日）之前买家能够提供相应的证明材料，申请房地产登记或者预售合同备案，否则执行新的限购政策，也就是在12月31前（含当日），二手房必须申请递件过户手续，一手房必须办理网签备案手续。

    几家欢喜几家愁，以往的调控政策限贷一刀切以后，并没有形成大规模的卖家诉讼买家的情况，有些买家依据限贷政策的变化，以受政策影响为由可以合法地解约，先和业主协商，业主不同意会诉诸法院，请求法院依法解除合同判令卖家退还定金，法院也确实会在查明事实后，认为双方的买卖合同因不可归责于双方的事由予以解除，并判决业主返还定金。在此判例的基础上，即便买家因看空后市房价故意违约，卖家也不敢轻易地主动发起追究买家违约金的诉讼。为什么，因为卖家害怕买家一旦反诉要求返还定金，法院用不可归责的事由判决合同解除返还买家定金，因此见好就收，没收定金完事。以往很少有卖家在政策出台后，主动地发起违约金之诉。

    在买家失去合法违约的挡箭牌后，卖家占据法律和道德的制高点，就如同在2015年“3.30”政策出台后买家的地位一样，会主动的发起追讨违约金的诉讼。我在这里提醒下各位卖家，依据《买卖合同司法解释》第31条确定的损益相抵原则，在房价没有大的跌幅或者也没有证据证明存在相应直接损失的情况下，贸然按照合同约定的20%去追索违约金，存在一定的法律风险。因为以前有房价没有下跌买家违约，卖家追索违约金被法院全部驳回的案例。该司法解释第31条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予以支持。”

    我记得，卖家大规模诉讼买家的情况发生在2008年，有的卖家在2008年还诉讼的继续履行，一审胜诉笑得乐开了花，谁知风云突变，2009年房价回调，二审胜诉后哭丧着脸，悔不当初。签订的合同价100万，递件过户时市场价90万，定金支付了5万，买家的心情的确挺不是滋味的。深圳的买家，将再次接受契约精神的考验。

   “世事万变皆有因，世事如棋局局新”，考验买家契约精神的机会卖家终于等到了。我觉得以后有机会的话，应该把我这个房产律师在深圳房产政策这两年变化中的执业经历写本书了，太有喜感。

     ——周争锋2016年10月10日写于深圳

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附件：

    关于深圳2016年10月4日差别化住宅信贷新政实施细则

            深圳市场利率定价自律机制

    关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则

    一、购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录及公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策，利率继续执行2016年7月13日自律机制会议的决议要求，即首套住房贷款利率不得低于基准利率的0.9倍。

    二、购房人家庭名下在本市无房但有一笔已结清商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不得低于50%，利率不低于首套住房贷款利率。购房人家庭名下在本市无房但有一笔未结清商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

    三、购房人家庭名下在深圳无房但有两次及以上未结清住房贷款记录的，禁止新发放住房贷款。

    四、购房人家庭名下在本市拥有一套住房，且无住房贷款记录或相应住房贷款已结清的，贷款首付款比例不低于70%，利率不低于首套住房贷款利率。购房人家庭名下在本市有一套住房且相应住房贷款未结清的，贷款首付款比例不低于70%，利率不低于基准利率的1.1倍。

    五、贷款记录指人民银行征信系统中显示的在国内各地的商业性住房贷款记录及公积金住房贷款记录。

    六、上述政策从10月4日起执行。符合以下条件之一的，可按之前的政策执行：

   （一）10月4日（含）之前已查询人民银行征信记录的。

   （二）10月4日（含）之前已网签的。

   （三）10月4日（含）之前未网签，但已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含）之前能够提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的：

     1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金）的银行转账支付凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。

     2、购房资金监管协议及支付相关费用的银行转账有效凭证。

周律说房市  微信公众号 z13417447825 http://s1/mw690/001v96TEzy75fJILZ9S40&690