因政府限购政策变动导致买家购房资格和贷款资格出现问题，政策出台前已经签订的买卖合同该如何处理：   

    1、关于购房资格。遵循前面深圳两次限购政策出台后的惯例，会有个缓冲时间，大概是政策出台后的3个月内，业主也配合过户的话，买家的购房资格不受新政策影响。也就是说签完合同后定金已经转账支付的或已经办理资金监管或已经出贷款承诺书的或已经网签备案的应该还是执行以前的限购政策没有问题，在3.25新政时，截至到2016年6月24还是按照以前的政策只要社保或纳税满一年就可以正常过户，不受新政的影响。

    2、关于贷款首付。看具体银行执行政策的情况，上次3.25新政时，银行执行325新政是按照征信的查询时间为标准，一般情况下买卖双方去银行申请办理首期款资金监管协议的当天,银行的个贷经理会查询下买家的征信记录,也就是查询完征信后贷款政策还是执行以前的。

   3、买受人因政策变动导致贷款首付确实凑不够或因为政策直接丧失购房资格的，属于不可归责于双方的事由导致合同无法履行，双方的买卖合同协商解除，由业主返还买家定金，双方互不追究法律责任。

  最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（2015年12月会议） (三)关于贯彻落实房地产调控政策问题

   第24条、当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。 房屋买卖合同签订后，由于"限购"等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。

   4、关于马上社保满五年或最近就可以办理深圳户口的已经诉讼继续履行的处理办法。法院开庭时要求变更诉讼请求不然驳回的，可以先申请撤诉但不申请解除查封，社保或个税满五年或深圳户口下来后重新起诉。

   5、一审判决继续履行但已经进入二审一审判决书尚未生效的案件，二审法官不要求重新打印购房资格的没事，要求的按照新政策执行，主要是广东省高院2013年《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》要求的判决继续履行前要法院查明原告是否具有限购城市购房资格情况。即便是诉讼继续履行的被驳回，依据法理因为政策变动驳回继续履行的诉讼请求不影响另案诉讼违约金。 

    6、诉讼继续履行一审调解结案或业主一审败诉后没有上诉的案件或二审已经判决生效的案件，不受本次限购政策的影响。

    7、特别提示限购按照家庭为单位，配偶一个有购房资格就可以购买。

    8、合同签订后，买家已经支付的佣金，难以要回。依据合同法的规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，买卖合同签订后已经支付的佣金，难以要回，没有支付的因合同目的无法实现，可以不用支付。

         ——周争锋2016年10月4日写于深圳

              转载请注明出处

　附件：最高法院和广东省高院历年来关于房屋买卖合同履行过程中出现限购或限贷政策后如何处理的规范性文件

   最高院的指导意见《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）

   三、关于房地产纠纷案件

    19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。    对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

    20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

    21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。    22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。   对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。

    最高院的指导意见《2015年全国民事审判工作会议纪要》征求意见稿（2015年4月） 

 （三）关于房地产调控政策问题

    28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

    29、因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。

    30、要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（2015年12月会议）  (三)关于贯彻落实房地产调控政策问题

   24、当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。

房屋买卖合同签订后，由于"限购"等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。

广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

（五）关于房地产调控政策问题  

   11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

    12.要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间合同市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。