就2016年10月4日深圳市升级版的的限购政策，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》我个人的看法如下：

    一、解读第一条：房价上涨过快的原因主要是供求关系紧张，其根源在于缺少有效的供给，因此要想稳定市场必须加大土地的供应量和商品房的开发，这是稳定房价的根本保障。

    二、解读第二条：本条主要是针对上涨地王频发制定的，用地保证金的比例有过去的20%提高至50%，同时对于溢价过高的，要搭配人才住房和保障性住房面积，并明确了严查购买人的资金来源，相信这一段时间不会有人拼命去抢当地王了。

    过去深圳一直执行的是国土资发〔2010〕34号又称国19条规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

    保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱，没有约定保证金具有定金性质的不适用定金罚则，依据我国担保法第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，但对于保证金的数额上限法律没有强制性的规定。

    三、解读第三条：深圳和北京一样重拾70/90政策，明确今后的新建住房结构比例，这是“因城施策"的体现。

    2006年5月建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。2015年3月国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，“在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构”，“对不适应市场需求的住房户型做出调整”,至此，全国一刀切的“70/90”政策基本终结。而现如今又被深圳和北京重新明确。

     四、解读第四条：1、深圳户口单身的也只可以购买一套住房，对打算离婚购房的群体影响很大。2、社保和纳税条件由以前的3年提高至5年，相信这下申请深圳户口的人会增加，配合前一段深圳提出的人才战略。3、据我了解深圳的还是执行以前的限外令，境外个人在深圳只能购买一套用于自住的住房，并且须满足在境内工作超过一年的要求。4、关于网签时间，通过中介公司系统办理网签需要业主红本在手，但是自主网签则不需要这样的条件，买卖双方可以随时上网办理网签手续，不过这次你是赶不上了，等着下次吧。

    五、解读第五条：这主要是针对最近媒体曝出的的深圳版“鸽子笼”和开发商使用日光盘的炒作及捂盘惜售，随意涨价制定的。

    六、解读第六条：这是本次深圳调控的重点部分，影响也必然最大。1、对没有在深圳买过房的，在全国范围内也没有住房贷款记录的首次购房者，还是执行贷款首付款比例最低30%的政策。2、“认房又认贷”对在深圳没有住房但是在全国范围内曾经有过房贷记录的，贷款首付款比例不低于50%，这主要影响换房族。3、“认房又认贷”对现在名下已经有一套住房的深户家庭，无论该套房贷是否已经结清，再次购买第二套房产时贷款首付款比例不低于70%。 

    七、解读第七条：这条主要是净化和规范房地产市场，对房地产开发商和中介公司可能影响房地产市场健康发展的违法违规行为予以治理。

——周争锋2016年10月4日写于与深圳

     转载请注明出处

附件：《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》

各区人民政府，市政府直属各单位：

　　经市政府同意，现将市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请认真贯彻执行。

                                         市政府办公厅

                                         2016年10月4日

　　                                                                                                                     关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施

　　市规划国土委  市市场和质量监管委  市公安局

　　市住房建设局  市地税局  市金融办  市网信办

　　为贯彻落实国家房地产市场调控要求，增加住房供应，规范市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施：

　　一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给

　　加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务；通过优先选址、加快供地节奏，加大原特区外住房用地供应力度；提高土地开发强度，盘活各类存量土地，加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度，加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设，多渠道增加住房供应，满足人民群众的居住需求。

　　二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管

　　“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

　　提高竞买商品住房用地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前，承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。

　　金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源，税务部门严查偷税漏税行为，对存在违法违规的企业和个人以及金融机构，依法依规严厉处罚。

　　三、调整住房户型结构，增加普通住房供应

　　增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

　　四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求

　　本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

　　五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理

　　房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。

　　对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。

　　六、进一步完善差别化住房信贷政策

　　根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

　　人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。

　　七、严厉查处房地产市场违法违规行为

　　房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

　　金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。

　　各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。

　　八、加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度

　　加强组织领导，建立由市规划国土委牵头，市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施，加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。

周律说房市，微信公众号z13417447825

http://ww4/large/5209c01agw1f8bn55mzt9j20by0bygm8.jpg

​

​