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 前面的文章受到篇幅所限，有些问题没有展开，今天再打个补丁，就有些法律上的细节问题再加以说明。

    一、合同的相对性原则问题。

    通俗讲就是，买卖合同约定的内容只在合同上签字当事人之间产生法律约束力，没有签订的人因不是合同的当事人，不受合同条款的约束。你比如张三把登记在李四名下的房子用张三自己的名义签订买卖合同出售给了王二麻子，该买卖合同是张三和王二麻子之间的约定，在他们之间是合法有效的合同，因为李四没有参与，知道以后也不同意按照合同约定的价格出售给王二麻子，张三和王二麻子签订的买卖合同在他们二人之间合法有效，由张三按照合同约定赔偿王二麻子的损失。一般情况下在深圳的司法实践中会认为王二麻子明知道张三不是登记权利人还和他签订买卖合同，没有尽到谨慎的注意义务，违约责任要么是调整到定金，要么是5%以下取个整数。

    相关法律规定：

《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

    二、合同效力和物权效力的区分原则问题。

    通俗的讲就是，当事人签订的合同只要没有民法通则58条和合同法第52条规定的情况，就是合法有效的合同，签订合同的双方就要受合同条款的约束，若合同最终不能履行由违约方承担违约责任。也就是说有些合同依据合同法虽然是合法有效的，但是不一定能够引起物权变动的法律效果，此时由出卖人承担违约责任。你比如上面讲的，张三没经过李四同意就以张三的名义和王二麻子签订了房屋买卖合同出售李四名下的房产，该买卖合同虽然在张三和王二麻子之间生效，但是没有李四的同意，王二麻子是不可能取的房产的所有权，也就是不能变更物权登记，只能由张三承担违约责任。总之，合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。

    相关法律规定：

  1、《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

     2、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　（四）损害社会公共利益；

　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

     3、《民法通则》第五十八条

    (一) 无民事行为能力人实施的；

    (二) 限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

    (三) 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

    (四) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

    (五) 违反法律或者社会公共利益的；

    (六) 经济合同违反国家指令性计划的；

    (七) 以合法形式掩盖非法目的的；

    无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

  三、委托人死亡，经过公证的委托书是否继续有效的问题。

     按照深圳市各个公证处，出具公证委托书的惯例，不动产的委托代理关系的期限一般是2年或3年，虽然法律没有对此作出严格的规定，但是深圳市的各个公证处基本都是做的2年或3年的公证书，不然不给你办理。依据民法通则第六十三条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”，因此在委托书授权的期间内，代理人的代理均是有权代理，法律后果由被代理人承担。依据民法通则第六十九条的规定，“代理期间届满或者代理事务完成”，代理人和被代理人双方的代理关系才终止。最高法关于《民法通则》的实施意见第八十二条的规定，  “被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效，(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的”。因为在深圳公证处办理的不动产委托公证书都给的一般是2年或3年的代理期间，因此应该说在公证委托书中约定的代理期限内，代理人的代理行为均为合法有效的。

    那种认为委托人一旦死亡，委托书即失效的认识是错误的，是没有任何法律依据的，在授权委托的有效期内，对外委托书依然是有效的，买受人和受托人签订的买卖合同，委托人的继承人要承担相应的法律责任，受签订合同的约束。我反证下，大家就明白了，如何不是这个结论的话，那是不是，受托人每次使用公证委托书，都需要受托人首先举证证明委托人尚在人间，实践中有这样的吗，如果是这样的话，公证委托制度根本就没有存在的必要了。

    退一步讲，即便认为委托人死亡后，委托人和受托人直接的委托关系终止，但是买受人是基于看到受托人手中的公证委托书，而和受托人签订的买卖合同，这完全符合表见代理的构成条件，该买卖合同依旧是合法有效的。

    相关法律规定：

    1、《民法通则》第六十三条　公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

　　第六十四条　代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。

　　第六十五条　民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

　　第六十九条　有下列情形之一的，委托代理终止：

　　（一）代理期间届满或者代理事务完成；

　　（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；

　　（三）代理人死亡；

　　（四）代理人丧失民事行为能力；

　　（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。

     2、最高法关于《民法通则》的实施意见

    第八十二条  被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：

    （1）代理人不知道被代理人死亡的；

    （2）被代理人的继承人均予承认的；

    （3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；

    （4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。

    3、《合同法》 第四十九条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

    4、《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条  合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。  

——周争锋2016年10月2日写于深圳

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