下午中院开庭，买家只支付定金5万，一审法院判业主赔偿20%的违约金近50万，有点突破常规，主要原因在业主代理律师，认为业主不违约，没有提出要求调整违约金的意见，还反诉买家违约。二审换了律师，一样不是依据客观事实重点采取减损的诉讼策略，而是继续就违约与否问题狡辩，一方面认为夫妻共同财产，没有登记的共有人没有签字合同无效，一方面还是死不承认自己违约，反而说了一大堆没有证据的论断认为买家违约，这样的二审没有意义。

     一审我让买家收集的双方通话录音里，业主明确无论如何都不再出售，我不知道有这个录音，你说自己没有违约，你以为法官都白给啊。对于确实违约的案件，当辩无可辨的时候，一开始就要认可自己违约的事实，重点是讲违约后如何减损的，和自己违约的理由能不能成立，你的违约理由能让法官认为你是必须违约，你的违约性就不是恶意，违约金不会顶格，不要明明自己恶意违约还倒打一耙诉讼对方违约，浪费诉讼费不说，法官对你的印象可想而知，包含对抵赖的代理律师的印象，一定是厌恶的，重罚是必须的。

     我在一个案件中，双方首期款监管时间约定的很长，刚好就是2015年暴涨的4、5、6、7月，这期间业主房子暴涨厉害，如果继续按照当初的合同履行，业主卖房所得的售房款不够支付自己要换房的首付款，自己换房目的不能实现，我重点举证业主的儿子也到了上学年龄，业主不违约将导致自己变成无房族，自己的子女没办法在深圳上学，业主家庭将遭受重创，不得已而违约，结果判决还行判了12%。这可是二次加价几十万后还要违约的业主，按理说第二次加价到市场价还违约，应该重罚，问题是他的情况的确需要考虑下业主给子女保留学位的爱子心情。我说的情况，看懂的应该明白什么意思，就是你的违约理由要听起来，还真值得任何一个正常的人考虑下情节。我代理本案答辩第一句就是，被告对合同违约的事实不予否认，但是做到了及时通知的减损义务。

   ——周争锋2016年7月14日写于深圳

             转载请注明出处

  周律说房市微信公众号z13417447825