周律讲故事系列（二）——因高评高贷引发的“惨案”

       昨天讲的是个悲催的卖房故事，今天再讲个大意失荆州的买房故事。本案二审已经定案，所有证据都已经固定所以说的可以详细些。这是深圳二手房买家维权群一个买家真实的案件，是个因高评高贷引发的“惨案”。这就是我在写《你是否走在违约路上系列二》里面提到的案件。我写本案的目的主要是针对目前高评高贷案件有高发的态势，警示下准备做高贷的买家。

       闲言少叙，且听我细细道来。

       本案的基本事实是：2014年8月，买卖双方通过中介签订一份《二手房买卖合同》，买方以260万的价格购买业主的房产，买方依约支付定金20万元，双方合同约定需在2014年11月5日前办理首期款监管，并办理贷款资料审批事项，贷款金额以银行承诺发放的数额为准，合同第四条的约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已付的首期款、定金、少于本合同转让成交价的，则买房应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”。约定在买方取得贷款承诺书或一次性付款监管后且卖方红本在手（无查封、无抵押）之日起3个工作日办理递件过户手续，最晚不迟于2014年11月30日。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，需在2014年8月20日前全权公证给担保公司办理相关的赎楼手续。合同约定任何一方逾期履行合同超过5日对方有权解除合同。2014年10月31日双方到某担保公司办理了担保服务手续，签订的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》中列明买方贷款的金额为227.5万。买方主张通过该担保协议可以证明，高贷行为卖方是知道的，卖方称当时协议是空白的只有自己的签名，自己对此后填写的内容毫不知情，出具了2014年8月19日办理公证委托后离开深圳的飞机票，证明买方和担保公司违规申请贷款、违规办理递件过户时本人不在深圳的事实。2014年11月3日，卖方委托的担保公证委托人和买方签订了《房屋交易资金托管业务开通通知书/协议书》约定首期款监管74万元，办理了高贷，此时定金加上首期款加上拟贷款数额高出房价太多，实际成交价260万元，此时是20+74+227.5=321.5万，而实际提交给银行审批贷款的合同价是329万。此后贷款银行给担保公司出具了《住房转案贷款担保介绍函》，该函被担保公司的业务员误认为是《贷款承诺函》。2014年11月27日担保公司完成赎楼并注销抵押登记。2014年12月4日卖方的公证委托人和买方一同去国土部门办理了网签的买卖合同——深（宝）房现买（2014）第XXXX号《深圳二手房买卖合同》，合同价格为158万元，办理了递件过户手续。2014年12月17日过户完成，房产登记至买方名下。2014年12月19日，买方做为抵押人，同深圳某银行办理抵押登记手续，因买方没有真正取得《贷款承诺函》，银行没有依照惯例在抵押后放首期款。此后买卖双方和中介一直就多贷出的购房款和卖方如何结算的问题协商，此时卖方才知道买方存在高贷行为，一直协商未果，买方没有通知银行放首期。2014年12月29日在卖方的再三折腾下银行发放了首期款74万，此时发现买方没有取得银行的《贷款承诺函》，自己的尾款可能无法取得。卖方感到受到买方、中介、担保公司和银行工作人员的欺骗，将本案存在高贷的情况投诉至银行，2015年1月5日，贷款银行通知买卖双方无法放尾款。2015年1月25日，买方发函要求重新按照合同成交价办理按揭贷款手续，卖方予以拒绝，认为此时买方在知道无法贷款后没有按照合同约定在合同规定的时间内及时表示一次性付款已经逾期5日，构成根本违约。2015年1月19日卖方诉讼至法院要求解除合同。

       为查明事实，一审法院依法给贷款银行发了《协助调查函》，答复是“贷款已经审批通过，但是还没有出具贷款承诺书，申请及审批金额为227.5万元；”未能按照申请贷款金额放贷的原因为：“该贷款资料中提交的买卖合同（2014年10月10日签订约定成交价329万元，定金25万元）为虚假买卖合同。具备如下条件时该行同意原被告双方重新办理按揭贷款手续：1、如法院认定双方签订的成交价为人民币260万的买卖合同合法有效，依据合同以及已缴纳的首期款可核定贷款最高金额为人民币161万元；2、涉案房产不再涉及任何纠纷，房产无任何查封或可能影响银行抵押权实现的其他情形；3、贷款人本人主观有重新申请贷款的意愿，重新申请时有足够的还款能力；4、重新申请贷款时，贷款要素需符合届时的贷款政策。”

       卖方主张买方没有在知道银行拒绝贷款后，在合同约定期限内支付除定金20万和首期款74万之外的尾款，逾期超过合同约定的时间构成违约，请求判令：1、解除双方的买卖合同；2、争议房产判买方配合重新过户至卖方名下；3、支付52万的违约金；4、诉讼费保全费由买方承担；

       买方以卖方不配合重新办理按揭贷款手续构成违约，提出反诉诉求：1、卖方按照合同的约定继续履行“无条件配合买方办理银行贷款所需要的手续”的法律义务；2、按合同价的日万分之五，支付买方告诉重新办理资金监管之日即2015年1月25日起计算至实际办理按揭贷款手续之日止的违约金20万；3、由卖方承担反诉费用；

       一审法院审理后认为：“买卖双方合同约定的付款方式为按揭贷款，并未对贷款银行的房贷时间进行约定，且买卖双方还约定：若银行承诺发放的贷款金额加上买方已支付的首期款，定金多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出的部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。” 首先，买卖双方在签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》时，该合同列明买方贷款的金额为227.5万，应视为卖方同意办理高贷，卖方称其签署时合同为空白，其作为成年人应知晓其中的风险，应承担相应的法律后果，若有损失其可以向损害其合法权益的担保公司另行主张权利。其次，“办理高贷手续势必会造成向银行提交虚假的贷款资料及违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假贷款资料停止放贷的风险，故卖方有权拒绝配合办理高贷手续，但涉案房产已经过户至买方名下，买方要求按照合同价重新办理资金监管，且重新办理按揭贷款手续并不存在客观上不能的情况，卖方不能以此解除合同。”综上，卖方无权解除合同，对其诉讼请求不予支持。 一审判决如下:1、双方继续履行合同；2、买方在判决生效后25日内一次性支付尾款166万；3、驳回卖方全部诉讼请求；4、驳回买方其他反诉请求；4、本诉受理费保全费卖方承担，反诉受理费买方承担一部分，卖方承担50元。卖方不服一审判决上诉至深圳中院。

       卖方上诉要求将涉案房产恢复登记至卖方名下，放弃了违约金的请求。主要理由为：买方在2015年1月初知道银行不予房贷后，未按照合同约定在获知银行不能贷款后5日内通知卖方要求一次性付款，而是要求重新办理按揭贷款手续，此要求不符合双方合同的约定，因买方逾期支付剩余的尾款，已超过合同约定的5日，已经构成根本违约。一审法院将银行出具给买方介绍担保公司办理担保赎楼的《住房转案贷款担保介绍函》故意写成《贷款承诺函》，回避了本案买方在过户前根本没有取得按揭银行《贷款承诺函》的事实。买方也上诉要求卖方支付逾期交房的违约金。

       二审法院对本案一审查明的事实基本予以确认，只是重新确认一个本案的核心事实，就是买方确认在2015年1月份左右被银行告知不能取得贷款。主持调解时，卖方因为一审被全部驳回诉讼请求而做了让步，表示愿意继续履行，要求2015年10月30日前支付完尾款，要求由买方承担一审二审的诉讼费用。买方一审胜诉，此时正春风得意，不同意此方案。法院不再主持调解。

       二审经审理后认为，依据合同约定，买方取得贷款承诺书或一次性付款监管后且卖方红本在手无查封无抵押之日起3个工作日办理递件过户手续，最晚不迟于2014年11月30日，但截至2014年12月17日将涉案房产过户至买方名下时，买方尚未取得银行贷款承诺书，仍不具备过户条件。担保公司和买方串通在未得到付款保证的情况下办理过户登记，损害了业主的合法权益，业主可以另案处理。依据银行的回复，不能发放贷款的原因是买方提交了虚假的买卖合同，虚增了成交价格，买房作为贷款申请人和受益人应当对其所提交的贷款申请资料的真实性负责，涉案房产交易未能取得银行贷款的过错在买方。根据涉案合同第四条的约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已付的首期款、定金、少于本合同转让成交价的，则买房应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，”则买方应在2015年1月初获知贷款申请失败后之日起三个工作日内向卖方补足剩余的尾款。涉案合同并未给卖方设定在因买方自身过错导致贷款失败的情况下再次配合买方申  请贷款的义务。买方在因买方自身过错导致贷款失败的情况下，无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续。

       涉案合同总价260万，卖方在只收到94万的情况下，涉案房产已于2014年12月17日过户至买方名下，卖方已履行主要的合同义务，但至今仍未收到尾款。根据涉案合同第十条之规定，如买方逾期履行合同义务超过5日，卖方可解除合同并要求买方承担相应的违约责任。买方向银行提交虚假合同导致贷款申请失败，存在重大过错，在合同约定的期限内亦没有补足房款，且拖延余款超出合理预期，致使卖方的卖房目的不能实现，构成根本违约，既符合约定解除合同的条件，又符合法定解除合同的条件，买方应承担主要的违约责任。卖方有权要求解除合同并要求恢复原状。一审起诉状于2015年1月27日送达至买方，二审法院确认涉案的《二手房买卖合同》于2015年1月27日解除。买房应协助将涉案房产恢复登记至卖方名下并承担因此可能产生的相关费用。卖方应向买方返还已收取的购房款94万元。一审驳回卖方违约金的诉讼请求后，二审卖方没有上诉，系对自身权利的处分，二审法院对该项判决予以维持。

       二审依法对此案予以改判，判决如下：1、维持原判第五项；（注：卖方没有就该项一审判决上诉，也就是违约金选项）；2、撤销原判第一二三四项；3、确认买卖合同2015年1月27解除；4、买方在判决生效后10日内协助将涉案房产恢复登记至卖方名下；5、卖方在恢复登记后次日向买方返还已收取的购房款94万元；6、驳回买方全部反诉请求；7、驳回卖方其他诉讼请求；一审二审案件受理费保全费全部由买方承担。时间为2016年1月27日。

     下面针对本案的法律问题，我谈下自己的几点看法。

         一、关于本案应依据哪一份买卖合同审理的问题。

        依据法理当事人签订多份合同，就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。本案存在三份买卖合同，一份中介版本的合同，一份提交给银行贷款的合同，一份网签提交备案的合同，因提交贷款的合同没有原件，下面就不予考虑。依法本案的审理依据应该是买卖双方最后网签备案的合同，网签的合同除了价格条款因为是为了避税故意做低成交价格不是双方真实意思表示不能采信以外，其他和中介版本合同不一致的应该依照网签合同的约定。我看到本案时，我的第一感觉是本案审理的基本证据体系存在问题，本案是已经办理完过户的案件，说明买卖双方在中介的合同之外在过户前还有一份网签的合同，就是我们常说的黄皮合同，该合同最后双方有约定的有此前签订合同和本合同不符的依据该合同的约定处理。但是在本案的一审二审中对于买卖双方最后签订的网签合同约定的内容只字未提，本案依据中介版本的合同审理出这样的结果没有任何的问题，但当我要求买家让我看一下双方签订的网签合同对逾期付款的违约责任如何约定时，却发现了大问题，买卖双方均没有把网签的备案黄皮合同当回事，认真的去质证，导致本案的审理方向出现错误。

        二、关于过了双方约定的首期款监管时间后，因买方自身过错导致贷款失败的情况下有无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续的问题。

        合同是严格责任，卖家没有义务配合买家在合同约定的资金监管时间后，再配合做一次资金监管，依据合同银行拒绝贷款后，买家只能选择在约定时间内一次性付款，否则就构成违约。买家在约定的首期款监管时间后，因银行拒绝贷款而发函催告卖家第二次办理资金监管的行为，而不是依照合同约定发函要求立即一次性付清尾款，我认为这恰恰是违约行为，因为此时依据双方的约定买家只能要求一次性付款。

       三、关于依据中介合同版本，本案卖家在房产过户后还能否解除合同，要求恢复登记到自己名下的问题。

       如果买家确有违约行为，达到双方合同约定的解约条件，卖家可以依据合同法第93条依法行使解约权，通过诉讼的方式解除合同，要求违约的买家将房产恢复登记到自己名下，相关的费用由违约方承担，并可以一并主张违约方依据买卖合同的约定承担相应的违约责任。该案就提醒所有的买家，在房产过户后，你和卖家的合同还没有了结，你不配合办理有关合同约定的义务，房产仍有被卖家依法按照合同约定收回的可能。主要有：1、不配合办理抵押手续，导致卖家迟迟收不到尾款。此时卖家就要看下网签合同对于抵押的时间是如何规定的，买家逾期的时间是不是达到合同约定的解约条件。2、不配合办理水电和物业过户手续和收楼手续。有些炒房客在购买房产过户后玩失踪，不积极的配合卖家办理后续的交付手续，导致业主卖房后仍然要支付相关的物业费和水电费，还不敢私自停掉，不然影响自己的征信记录。（这事已经有几个卖家咨询过我了，以后谁再这样，我就替业主收回你的房产，看你还敢玩失踪不。）

       四、关于本案依据双方最后一份合同也就是网签的合同条款，卖家能不能解除合同收回房产的问题。

     这是本案的核心和焦点问题，如果买家在一审或二审开庭时用网签合同有关买家逾期付款违约责任的约定抗辩卖家解除合同的的诉讼请求，本案的法律关系就一目了然。遗憾的是买卖双方和法院置网签的买卖合同于一旁，没有发现本案最关键的合同依据，都没有注意到双方最后备案的网签合同对于买家逾期付款的违约责任有个单独的合同条款，那就是双方选择的是“要求买方以未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。”而不是选择的“有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之几的违约金。”我之所以对网签合同的这个条款有这么深刻的记忆，是因为我以前也用这个条款替业主收回过房产。这也是我说买家大意失荆州的原因，合同条款白纸黑字写的清楚，打了一年的官司居然没有看到。基于这一重大发现我建议买家申请再审，但是卖家已经申请法院强制执行回转，再审恐怕时间来不及了。

        五、关于本案采用的高贷手法和为何会被业主发现的问题。

        本案高贷手法是我在《你是否正走在违约的路上（二）—说下高评高贷问题》文中所说的第二种，隐蔽性很强，买家和中介联合担保公司操作，通过提交变造虚增成交价的合同和变造一个大额定金收据相结合的办法，帮助买家在少付首期款的情况下，实现定金、首期款和贷款金额之和等于合同价，本案是超过。按正常的道理流程走，卖家是根本就不知道有这回事，因为抵押后尾款先经手担保公司，担保公司扣除自己的费用后，再和业主结算。本案是担保公司业务员操作失误导致的，具体失误在跟单的工作人员业务不熟悉，误认为银行出具给买方介绍到担保公司办理担保赎楼的《住房转案贷款担保介绍函》 即为大家所说的《贷款承诺函》，在买家没有正式取得银行贷款承诺的情况下，违规操作办理了赎楼注销抵押和过户手续。直到抵押完成要放首期款时，担保公司才发现该问题，过户后一直在拖延时间等着银行审批通过贷款承诺书。而等着收购房款的卖家在过户后却迟迟拿不到首期款，为了查明真相追查到银行，发现买家居然连贷款承诺书都没有取得，担保公司居然就办理了赎楼注销了抵押并完成了过户，担心有可能被骗，尾款无法拿到，于是快速的查封涉案房产，诉讼执行回转，倒并不是因为房价上涨，故意毁约。

       六、关于担保公司的责任问题。本案的担保公司隐瞒业主和买家办理高贷业务，在没有看到买家出示贷款银行贷款承诺书的情况下，违反交易惯例提前办理赎楼办理注销抵押登记，并把房产过户给买家，置业主的财产于危险境地，辜负了业主的信任和委托，依据担保服务协议应向卖家承担相应的违约责任。业主追究责任的依据是双方签订的担保服务协议，这也是有些担保公司不愿意给业主方担保服务协议原件的原因，让你以后维权时没有基本的证据支撑，所以以后和担保公司签订担保服务协议后记得索要一份原件，不怕一万就怕万一和担保公司有纠纷，自己手里没有合同原件，能不能立上案都存在问题。

       七、关于本案调解的问题。本案买家一审胜诉后对自己的案件到底存不存在法律上改判的可能性思虑不周。依据中介的合同版本，本案二审的法律判决没有任何的问题，买家在知道银行明确表示不予发放贷款后，无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续，而只能选择一次性付款，对此二审的确有改判的可能。而对方愿意和解提出的条件是合同继续履行，只要求买家10月底以前给付剩余的尾款，并承担一审二审的诉讼费用，这是天赐良机，要知道此时房价已经涨幅超过200万了，遗憾的是买家被一审的胜利结果冲昏头脑，断然予以拒绝。有些时候，适当的妥协才是最正确的选择。   

       结语：本案是因高评高贷引发的“惨案”，买家因为疏忽大意，输掉了官司，该案的结果或许能提醒下正在办理高贷的买家—高贷有风险，办前需思量。     

           ——周争锋2016年3月6日写于深圳

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