居民房产税如何公平推广？

目前，政府正在研究推广房产税的问题。我想，就税收的基本原理谈一下目前中国房产税试行和推广中存在的问题。

上海、重庆的房产税采取的是按照面积、对新增房屋从价征收。这种征收方法，存在着两大问题。

从价征收，不合税法原理。因为目前的中国房价，包含政府的巨额土地出让金，因为土地出让金70年使用费一次性征收，造成房价奇高。这种土地使用出让金的征收方式，在当时制定时即已欠考虑，如何更改，需要认真研究。现在再根据这种房价从价征收，是所谓“从一头牛身上扒两张皮”，对政府收费再收税，明显不合税收原理。我认为，根据我国现在房价的既定事实，如果一定要开征和推广房产税，又要避免违背税收原理，可以改为从量征收，即按照面积征税。按照面积征收房产税，可以根据居民区的容积率、地段制定简易标准，实行差别化税率。这是在推广房产税过程中应该注意之点。

仅对新增房屋征收房产税，而不对存量房屋征收，违背公民税负公平原则，问题的性质比从价征收更严重。目前仅在上海、重庆实行，还是局部性的问题，本身就需要改进完善，如果继续扩大，那就会形成全局性的问题。

房产税问题，作为一项政府持久的税源，政府决不能把它与调控房价联系在一起，而要从长计议，既要考虑居民的负担，又要考虑税负的公平。根据中国目前居民房屋的现状，我认为，中国的目前的房产税制设计要有过渡性和前瞻性，具体思路如下：

一、分居民物业税和居民房产税两种税制。含有政府土地出让金的房屋与不含政府土地出让金的房屋实行差别化税率，前者称为居民物业税，后者称为居民房产税。70年土地使用期满后，即由居民物业税改为居民房产税。

二、在户籍制度没有改革之前，目前的居民物业税和居民房产税，征收对象主要是在城镇拥有居住物业的居民（如果农村户籍者拥有城镇居住物业，同样征收）。

三、居民物业税、居民房产税的性质是一种财产税，所有在城镇拥有居住房屋的公民都有义务交纳。为了减少新税推广的阻力和居屋区位级差，采取从量、差别、轻税的策略实行普征。从量，即按面积征收；差别，即按照面积，区别公寓、新村、别墅和位区制定不同税率；轻税，即在每平米低于10元以下的范围内实行每年一次征收，以后根据情况再逐步提高，形成一般持有居住房屋税负不重、过度持有不利的局面。

四、改变目前土地出让金70年使用费一次征收、竞标拍价的方式，将政府在土地方面的财政收入转移到居民房产税上来。政府出让的土地，其年使用费应根据当地的情况定价，根据城市规划的要求进行招标。待房价奇高的局面扭转之后，再改为市场招标的形式。考虑到动拆迁需要支付的巨额费用，可以暂时将70年使用费缩短至30年，这也与一般工薪阶层的就业年限相适应。将来子女继承父辈房产，改征的房产税包含了土地使用费，政府方面也不存在财源流失的问题。政府部门一定要明白，土地虽然为国家所有，但性质上不属于政府，而是属于人民共有财产，政府行使管理权力，政府的开支只能通过合法税收来解决。

五、明确居民房产税和居民物业费的分配使用。首先应该明确中央与地方政府在这一税种中的分配比例。其次，地方政府所得份额中，必须划出相当部分用于纳税社区的公共事业，这是居民房产税与居民物业税的税收特性所决定的。

国家税种税率的制定，固然与经济财政的临时情况有一定关系，但必须建立在法理学理基础之上，方可期行之久远。因临时需要征收的，称之捐；因长远需要的称之为税。目前上海、重庆两地搞的“房产税”，为调控房价而设，无税理税法之依据，本身已令人莫名其妙，再要推广到其他城市，实在令人匪夷所思。在我看来，上海、重庆的这种模式没有搞好，可以另找一两个城市严格根据税法税理，兼顾民众负担和心理，再搞一下试点，积累经验教训，修改完善后再推行全国。但必须明确一点，搞房产税，决不是为了调控房价，而是整个国家税制现代化改革的一部分。