很是纠结的是整体对房地产库存的无知解读。明明国家统计局有待售面积数据，为什么又整出来那么多的根本不算库存的数据，来误导政策呢？
所谓商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。这也就是国家统计局的库存面积。
那么今年至目前的情况是：11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。对于全年商品房销量12至13亿平米的中国商品房市场来说，消化期应该半年才对，为什么整出来几年的消化期呢？因为很多专家把在建（施工）当做完全没有销售的库存量了。
在建（施工）面积是指正在建设尚未竣工投入使用的建设面积。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积723990万平方米，同比增长1.8%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积503347万平方米，下降0.3%。数据也很清晰，但是专家们又是怎么看在建（施工）面积的呢？专家们认为，住宅施工50亿，消化这种需求，需要4至5年左右的时间。这是将所有在建（施工）面积当成了没有销售和出租出去的面积了。那么，我们的待售面积指标可以不用了吧？
争议焦点：在建面积是不是没有销售出去的面积？还是包含已经销售但是没有达到竣工的房屋施工面积总和？我们还是执行的预售制。在开发企业拿不到开发贷，消费者按揭贷款严控，建筑企业也拿不到垫资给开发商的贷款情况下，有多少开发商能够建好房子等着销售和出租？不用脑子都能想明白的道理，我们的专家学者怎么用脑子想错了的？奇怪。
我们再看一组数据：1-11月份，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，增速比1-10月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。在其他资金中，定金及预收款28538亿元，增长6.4%；个人按揭贷款14714亿元，增长21.3%。
也就是说，开发企业资金贷款只有1.86万亿，按揭贷只有1.47万亿，预收款占到了2.85万亿（首付款），如此情形下的开发企业，如何能将70亿平米的房子推到建设阶段，而没有预售呢？事实上，预售制情况下，我们一般只到达预售证发放要求的建设阶段，甚至更多的城市更多的项目是卖完了才盖房的。
在建施工面积根本不是库存。只有待售面积才是开发企业没有销售或者没有出租的面积，这是不用怀疑的。
当然，市场是有已经销售并且竣工投入使用，却没有居住的所谓空置房。这些空置房，很多是城市建设配套不到位，远郊区不适合目前居住，家庭仍旧住在老城区的小房子里工作与子女上学。这些房子必然空置着，这也不是什么库存。所以存量房和空置房我们一直无法统计。至今仍是谜。但是总量看，人均30余平米的存量房数据，是分城市与乡村的。至于户均1.02套住房这类数据，也误导了很多专家甚至房地产老总。是有房的，我们从49年土改就有房。但是问题在于居住的舒适度和套型面积有多大呢？所以我们1998年开始了房地产市场化的改革，主要是住房品质和面积完全不能到位。
目前来看，我们还有5亿人口要移动到城市，移动人口的7成目前还是租房的。他们的房产还在原籍也许有农村，也许是中小城市。但是，一定要在所居住生活的城市另外置业。所以需求是无限的。那么现有的存量房根本就不可能满足中国城市化进程中未来5亿人口的进城需求。可是，告诉大家一个概念：城市开发边界的划定，未来不是你想盖房就盖房了。
也就是说，未来全国城市都面临土地供应困局。而市场是要有现实需求的。所以开发商选择了不开工，也拿不到新地块。未来的房地产市场，新开工和土地购置，必须回到原有的水平，但是，我相信很难到最高水平的就是新开工和土地购置两大指标。至于待售面积的增加，更多是商业写字楼商铺，住宅也是度假村等等销售和出租都不能完成的面积。反而是好的地段区域普宅没有巨大的库存。卖不掉租不掉的项目反而应该自省，为什么盲目开发呢？
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