在我2013年和2014年楼市预测中，第一强调的是一线城市地王争霸，而2015年楼市预测中，第一条改为重点城市地王争霸赛，这是绝对的前瞻性预测。事实上，一线城市楼面地价，2013年同比增长100%，2014年同比增长50%，而2015年的楼面地价涨幅超越2014年也就毫无悬念了。这也是我们坚信北京六环区域未来三年内，全方位无盲点的6-8万普宅新房房价的基础。如果今年十月份，我还有所怀疑这个趋势，但是，自11月份开始的北京各区域地王，让我的一丝彷徨有了答案。
那么，我之重视楼面地价影响房价最关键因素是从2005年8月北京华润橡树湾地块开始的。当时华润与顺驰的争夺，将清河毛纺厂地块抬升到楼面地价7822元/平米。后资料改为3999元/平米应该是容积率调整了。当时的北京北三环马甸房价不过4500元/平米，业内预测，马甸房价将报复性增长，所谓面粉贵过面包，必须做蛋糕，名词产生在华润橡树湾地块的土地拍卖后。这也是2004年土地招拍挂政策带来的恶果，房价轮番暴涨的首要原因就是楼面地价的不可控制。
我们经常看到一块新地楼面价消息，直到今年的上半年，我们会看到所谓的业内分析，楼面价5万，预期房价7万的分析还是普遍性的预测，当然是因为大家相信了土地成本是高昂的，加上其他成本和利润后，在楼板价之上，加50%左右，就是开发商的合理房价？完全打错了算盘。到今年下半年，这种分析逐渐转变，包括南京媒体，专家嘴里的楼面地价与房价的关系改为1:2，也就是说，楼面地价3万的地区，两三年之后的上市预期房价是6万。至今我也还保守的预测为房价是楼面价乘2。
但是，北京融创使馆壹号院，北京万柳书院，北京农展馆壹号院开盘的现实，砸碎了我的这种分析预期。使馆壹号院是2012年初南昌城投的香河园地块，当初的楼面价2.5万。今年开盘12万，楼面价的4.8倍，仅仅215套豪宅。销售没有任何压力。万柳书院，2012年夏天的巴沟地块楼面价约4万，开盘房价锁定了16万，楼面地价的4倍。融创农展馆壹号院，楼面地价7.5万，开盘19.5万，楼王房价预期40%，均价应该多少呢？
以上是2012到2013年的北京著名的地王项目。那么，我们后期的楼面地价改变趋势了吗？根本不可能。而是不论区域，是否学区普遍地王。我们看到的是由于保障房大配建，北京六环我们以前认为鸟不拉屎的地区，楼面价全部超越3万。真的不敢想这种趋势何时能停止。但是理性告诉我们，地王争霸是绝对不可能停止的。
北京商品房纯豪宅化，是我2013年经常说的语言，也是源于了解自2011年以来北京主要土地供应75%在五环外的信息。事实上，北京包括其他一线城市土地出让困局，主要是主城区不可拆迁征地。为什么呢？拆不起。
不切实际的大幅度配建保障房，也是北京楼市之殇。但是，我们看不到这种完全不符合市场规律的方式在北京有任何转变。那么，北京四环内房价（豪宅）20万元/平米，很不服气吗？事实上，目前农展馆地块的两套豪宅，签约价格已经超越21万元/平米。而万柳书院的开发商中赫地产钓鱼台7号院，2011年楼王预期30元/平米。只是北京发改委给压制住了。亚洲主要国家的最高豪宅价格远远超过20至30万的价格，我们北上深为什么不能超越他们呢？至于福利与保障房的价格，我不想过多的牵扯。
很多人问我，楼面价与房价究竟如何互相影响呢？告诉大家基本规律：楼面价影响目前上市项目的房价预期，应该是当前楼面价乘2。而三年后本地王上市价格，受三年后当期楼面价影响，三年后的楼面价乘2是当前楼面价地王的预测。有点绕口令，但是，请接受我的观点。只要不能抑制地王，那么一些城市的豪宅价格只能几何级的上涨。当然，普宅完全没有供应了，也就是二手房暴涨的开始。
一线城市已经没有可能继续加大土地供应了。那么我的重点已经关注到了环一线各个地区。请相信我的判断吧！
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