陈宝存：未来市场传统房企圈地难度加大
《三晋都市报》—专访知名地产评论人陈宝存
花晓婧  黄广斌

《三晋都市报》—专访知名地产评论人陈宝存
         花晓婧  黄广斌

     陈宝存：大家都说卖地的钱政府拿走了70%，这句话不对。拿走是事实，但是土地出让金可能占到了房价的一半，而且，土地出让金的70%—90%是花在了征收和安置补偿金等方面，也包括城市轨道交通等基础建设方面，不然哪有宽阔的马路，齐备的城市设施，所以不能狭隘地理解，土地出让金是政府给拿走了。现在有些人在讲，如果政府不收税了，房价就会大跌，这些话都是没有意义的话，土地无偿划拨是根本不存在的。
    
    《房产家居周刊》：年末到明年的3月份市场会不会有波动？
     陈宝存：不会有太大的波动。今年下半年的全国房地产市场基本是有向好的趋势，今年很特别，
没有明显的淡旺季，更没有出现所谓的“金九银十”，整个市场并未出现过度的抢购现象。今后几个
月，房价不会跌，但涨也不会有太大的幅度。这是因为房产税未来的调控走向不知道，换届后新一届
政府动作不明了，所以我不同意有人提出明年3月份房价会暴涨这种说法，只能说会涨，但时间是不确
定的。
     
   《房产家居周刊》：您经常到山西太原吗？    
    陈宝存：我这次受邀参加“山西最美地产人”颁奖活动，可以说太原是我的第二故乡，我早年毕
业于山西财经大学，那是1985年。我把人生最美好的时光都留在；了山西，我对山西的感情是很深的
，对于山西省发展的状况还是特别关注的。山西省作为我国一个全省域的综改试验区，很有发展潜力
。目前城镇化提速，尤其十八大以后中国大力推进城镇化，当然我本人还是愿意提“城市化”，因为
目前我们现在还远未完成“城市化”。由此来看，未来10年“城市化”有一个大力发展的前景，这对
房地产业是利好消息。
     
   《房产家居周刊》：二手房销售火爆，会不会带来炒房客？
    陈宝存：国内外都一样，其实二手房很早就已经在炒了，但是在很多重点城市，学区房是限购，
这是无法规避的，在北京的学区房已经炒到了8万一平方米，看绝对值可能是翻番了，但还是不如在学区房之外的收益高，真正的炒房客未必非得炒城市中心的房子，因为占压资金比较大。
    
    《房产家居周刊》：请您重点谈谈未来太原楼市的发展。
    陈宝存：太原作为中西部地区的一个中心城市，未来的发展空间和前景是非常大的。太原楼市
未来必然会有一定的大户型需求，因为改善性的需求现在已经有了。按照太原2007——2020年城市发
展规划，届时城市人口将达到680万，而现有仅有400多万。也就是说，还有200多万人的刚性需求和更多的改善性需求。太原目前房价的均价在全国并不高，仍然属于低点运行，随着拆迁安置费用的上涨，未来房价还是要涨。
     
   《房产家居周刊》：目前太原的商业地产发展势头迅猛，您对商业地产未来前景怎么看？
    陈宝存：商业地产的发展是要跟在住宅建设之后的，只有住宅发展起来才可能发展商业地产。我
觉得，商业地产必须给住宅做配套，而不是住宅给商业地产做配套，现在有些城市尤其是二三线城市
的商业地产发展比较盲目，这种盲目是要付出代价的。
    
    
  《房产家居周刊》：您认为房地产业的发展前景怎样？
    陈宝存：我看好明年房地产业的发展。
    一是从市场需求看：全国新增城市人口1500万，城市改造（棚改、旧改、城中村、退二进三）加
速，城市遍布着婚房与分户需求、学区房需求、居民改善性住房升级需求、商业地产投资需求、旅游
休闲文化和养老等产业地产需求。
    二是从城市化进程看：到2050年，中国的城市化率将提高到70%以上，这就意味着每年平均需增长1%左右的城市化率（即每年约1000至1200万人从农村转移到城市），几十年下来，总计4.8亿人需要解决自身住房问题包括庞大的改善性需求。
    总之，我看好2013年的房地产市场。主要原因：稳增长政策下楼市保持稳定，虽然限购政策松动的可能性不大，但有这样几个因素：房产税征收试点地方并不积极；地方微调方式继续多样化；中心城市土地供应持续减少，土地成交趋向远郊；中小房企融资难依旧，信贷松动难度大，这样各级城市的楼市将可能延续“冰火两重天”。此外，产业地产仍然成为房企转型的主战场，传统房企圈地难度加大。