力挺楼价上涨，他和一帮80后在网络上唇枪舌剑；与财经名嘴打赌，他被媒体舆论推到风口浪尖；为土地财政正名，他招致房地产业界及购房者的不解和攻击……他就是被喻为“地产犀利哥”、楼市“春天派掌门人”的陈宝存。

12月8日晚，全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟常务理事副秘书长陈宝存来到太原，带来了《被误读的地产市场》主题演讲，继续坚持其“全国楼市形势大好”的一贯主张。

土地财政带动了城市建设

“面粉贵过面包”“土地成本推高房价”“地方政府是土地财政的最大受益者”……2012年，全国各地媒体及业界批评地方土地财政的新闻和言论一浪高过一浪，但是陈宝存却认为地方土地财政反而会对带动各地城市建设。

陈宝存从电脑上调出了全国土地出让金的分配支出数据表显示，土地出让金的使用，超过40%是用于征地和拆迁补偿支出，这当中包括土地补偿费、安置补助费、 拆迁补偿费等。另一个重要支出即土地开发支出，占到土地出让金的30%，包括出让土地周边道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等市政基础 设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出。此外还包括农村和城市建设支出、廉租住房保障支出、破产或改制国有企业职工安置等费用。

陈宝存说，地方政府收取的土地出让金，主要用于地块上居民的拆迁安置和城市建设。没有这笔钱，城市的道路、轨道交通、市政基础建设、保障房建设等资金会非 常紧张。越是大城市，对土地出让金的依赖程度就越高。“地方政府加快城市建设，需要巨额资金。从银行贷款，需要支付利息；通过财政税收来解决，缺口大、周 期长。”陈宝存说，从1998年房地产市场化改革至今，土地出让金在城市建设过程中扮演着非常重要、无法替代的角色。因此，城市居民并非土地财政的受害 者，大家也从土地财政中得到了环境变美、交通便捷、商业繁荣等收益。

政府应该加大土地供应量

进入11月份，包括太原在内的全国各地土地市场，一扫前三季度的冷清，变得活跃起来。土地供应量、成交量、成交价格，都出现了今年以来前所未有的上涨。

对此，陈宝存认为，年底的土地热，主要还是由于前三季度市场太冷了。前9个月，全国各个城市的有效土地供应太少了，与前几年比起来供应总量相差非常大。尤 其是中西部城市，建筑用地批的虽然很多，但大多数是基础建设、工业、市政设施等用地，住宅用地很少。压制的土地市场，到了年底由于种种原因会集中释放，所 以会造成年底土地热的现象。“对土地市场的调控，其实也是房地产调控政策中的一部分。”陈宝存认为，土地供应不足是在“筑坝堰塞湖”，其实对房地产市场发 展是不利的，如果把土地压制住，必然产生土地供应的失衡。“在土地供应缩小之后的两三年，必然会迎来房价的上涨。”陈宝存举例说，2005年、2006年 土地供应量下降，2007年房价有过一轮高速上涨；2008年土地供应量再次下降，2009年房价暴涨；而2010年、2011年、2012年连续三年， 土地供应量都在缩小，紧接着，未来的情况可想而知。

他告诉广大购房者，土地供应量缩水会带来商品房供应不足，从而导致住房供不应求，新房、二手房、租房价格上涨。政府应该加大土地供应量和商品房供应量，这样才不会造成因为市场供应紧张带来的楼价反弹。

楼市不会在短期内陷困境

近几年，在全国各地楼价涨声四起，业界人士及购房者不断结合统计局、数据调研机构发布的相关数据，计算房价收入比、租售比、黑灯率，以证实中国商品房价格 高于国际平均水平，楼市泡沫严重。但是，近两年一直专注房地产市场研究的陈宝存却认为，这些数据缺乏准确性。“以房价收入比来说，按照国际通用的计算方 式，是以住宅套价的中间值除以家庭年收入的中间值。而我国的经济学家却常常以住宅套价的最高值与居民平均收入来比。”陈宝存称，居民收入的数据采集本身就 存在不准确的问题。统计部门采集居民收入是以居民公开的工资收入作为基础数据，事实上，相当一部分市民和城镇职工以远低于市场价获得的老旧住宅、福利分 房，并未纳入居民收入。还有通过城中村改造、旧城改造、棚户区改造获得高额安置补偿费用也不算作家庭收入。另外，垄断企业、实力部门分发给职工的各类实物 补贴也应计算在居民收入中。如果居民收入数据较为准确，现在的房价收入比就不会如此不合理。

因为楼价高涨，部分业界人士通过数黑灯、查户口等方式采集商品房空置的相关数据，来证明楼价虚高。但是陈宝存说，空置的房子基本处于城郊地带，因为这些地 方道路交通条件不佳，生活设施不完善，许多购了房子的人又回到中心城区居住，造成了楼盘黑灯率较高。以北京为例，2003年空置的房子在三环左右，如今三 环城建配套升级完善，空置房子已难觅踪迹。

还有租售比，许多人是拿待售期房房价和市场租房价来计算租售比。事实上，流通在市场上的中心城区出租房，多是交房多年的现房。如果用实际购房价和租房价来 比，中国房屋的租售比较合理，买房越早的人收益越大。“这些数据的误读，会给人造成楼市泡沫的假象。”陈宝存称，中国每年约有1500万农村人口要进城， 大批拥有老旧住房、福利房的市民想住上更大更好的房子里；还有准备结婚的80后、90后年轻人，不会像60、70后一样愿和老人同住在一起……这些都是强 劲的需求。在这种强劲的需求下，中国楼市不会在短期内陷入困境。

年轻人买房不必一步到位

进入年底，太原市商品房入市量达到一个小高潮，但入市的商品房中以高端住宅的表现最为突出。这不禁引人发问：开发商都去赚有钱人的钱，那么中低端收入水平的人到哪里去买房？这么看，太原商品房供应结构是否失衡，是不是会影响房地产市场健康发展？

对此，陈宝存却有着独特见解。“其实人的本能就是，我现在有房，就想换个大的，有了大的还想换更大的。在我的交际圈中，有很大一部分人是富人，他们有能力 不断优化自己的居住场所，所以富人们基本上是五年一换房。而换下来的这些房子，就进入了二手房市场，等着五年后又一部分有能力的人去消费它。”“而对于普 通家庭来说，有两三套房的家庭大有人在。但这两三套房有可能都是小户型，这部分家庭完全有可能整合两套小房子，换一套大房子来住。无形之中，两套小户型就 被推入市场，来满足中低端收入群体的居住需求。"陈宝存说：“所以一个成熟的房地产市场，并不应该是以新房交易为主，而应是以二手房交易为主，这些二手房 就是给普通人预备的。当新房建设饱和后，这一现象慢慢会变得越来越明显。

陈宝存建议在场所有想买房的年轻人：“因为你以后对住房还会有越来越高的要求，所以年轻时买房千万别想着一步到位，只要交通方便，离单位近、医院近、学校近就可以了。”