陈宝存：2010将现房价困局

    国家统计局1月19日发布2009年房地产运行情况报告：

    2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

　　第一：新房

    新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

　　分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。

　　分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。

　　分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；价格下降的城市有1个：唐山下降2.0%。

　　与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；价格下降的城市有1个：锦州微降0.1%。

　　第二：二手房

    二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

　　分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳23.9%、温州19.2%、杭州13.9%、厦门13.2%、金华12.1%；价格下降的城市有1个：唐山下降1.8%。

　　与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、厦门2.0%；价格下降的城市有1个：昆明微降0.1%。

　　第三：非住宅

    新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。

　　综合四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。

　　国土部中国土地勘测规划院城市地价动态监测组近日发布“2009年第四季度全国主要城市地价监测报告”，最新统计数据显示，2009年第四季度全国地价总体水平呈较明显上升态势，其中居住地价增幅最为明显，环比增长了4.64%，同比增长率更是达到7.92%。

　　近期的政策调整的幅度相当大，但是仅限于自03年开始的信贷税费政策的重申。更多有效遏制房价的政策依然没有找到，而反复使用信贷政策，比如加息又势必影响整体经济运行，这点高层也不得不考虑。信贷政策指望单纯对付房地产行业是不可能的，太过严厉的信贷收缩必然伤及无辜，高层投鼠忌器也很正常。

    我们再看一下房企的资金链条情况。

    第一商品房销售情况：2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。四万亿的资金回笼，2010年房企资金充足。

    第二资金来源情况：2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

    2010年仍旧是适度宽松的货币政策基调，虽然管理通胀预期会带来少数加息，以及适当提高存款准备金，但是保八争九的压力，信贷总量不会少于7万亿。

    而地方对土地财政的依赖，也会使得地方适当支持房地产行业的稳步发展。

    我们还有苦乐不均的市场，所以一刀切的政策势必受到地方政策的反抗。在09年土地出让金总量中，70个大中城市
土地出让金总量10836亿，占09年全国总的土地出让金的三分之二，那么对于很多中小城市，土地出让金远远不能依靠土地财政过日子。而土地出让金总量并不代表土地出让净收益，这个我们经常是回避的。那么土地出让净收益到底有多大？数据显示：06年土地出让净收益3000亿，07、08年分别是4000亿，09年预计大约也就在4000—5000亿之间。

    我们能看到高层对遏制房价上涨的坚定，但是我们也能看到实际对于供求关系，高层的认识更加清醒。加大供应中低价位普通商品房用地的初衷虽好，但是以目前的土地出让方式和地方政府土地热情，所谓的中低价位普通商品房用地价格，也会直线上升至高端商品房的土地获取价格。至于棚户区改造等等，实际体制内一直在做，那就是一直以来的旧城改造，这是解决中低收入人群住房问题最成功的方式。但是，拆迁安置是依靠商品房销售部分的高价体现的。而商品房的高价，又反推出拆迁安置补偿的高标准。所以实际高保障只能依靠高额商品房价支撑。

    2010年将是市场最困难的又一年，这是无可置疑的了。但是未必会出现房价的下降，而仅仅是成交量的下降和房地产投资的下降、土地购置面积的下降。很难出现土地价格的走低局面。

    但是，实际观望态势一旦形成，我们就会看到09年的疯涨不复存在了。那么，这究竟是市场成功了，还是调控政策成功了。我们拭目以待的应该是2011年。