李明 新浪乐居天津博客主管  陈宝存 全国房地产经理人联盟副秘书长 张春梅 全国房地产经理人联盟常务理事潘力行 天津市杰豪房地产开发有限公司总经理 飞鹰 乐居名博 刘  勇 中国不动产主编徐  涛 全国房地产经理人联盟河北分盟常务副秘书长  苏步超 卧龙传媒总经理  高文利 今晚报房地产事业部副总经理  王    超 滨海集团房地产经营公司研发策划副部长

 

    陈宝存：我的观点可能好多朋友也都清楚，我只说土地这一个问题，实际上前天晚上我写了一篇文章叫《18亿亩红线的副作用》，今天早上发的一篇文章《楼市调控只调量不调价》这是我很鲜明的观点。

    咱们事实也是这样的，政府的宏观调控一直只有调量，但是反而房价越调越高，这个原因在哪？我不从整个市场方向去说，为什么调不了这个价？这一段时间大家可以看到土地不管是北京市场还是石家庄市场、天津市场，土地的价值一直增高，这个原因在哪？就是18亿亩红线的副作用我说的很明白，现在一直在说土地这块，实际上真正耕地转用部分，（原来是耕地变成建设用地的）全国81个城市增长了16.7%;增长给谁了？增长给工业了、修路了，这种增长没有增长给房地产开发。

    而房地产用地最关键的原因是一线城市主城区，像中化方兴拿的化工厂现在不可能有了。天津外环以内有没有大工厂？没有，化工厂早就搬了，而原来工厂的土地成本肯定是低的，以前习惯于从工业企业搬迁征地，从农民手里征地，成本低廉，但是现在城市改造就完全不一样了。

    原来政府在征地的时候，如果是2002年以前征地的话，一般都是低价征地，因为以前很少说到市内做项目，房地产开发企业喜欢在郊外拿地，当时讲的是三十年的承包期，从1978年开始到1998年商品房市场化这个阶段，二十年的承包已经过去了，再征农民土地给的只是10年的地上物补偿、青苗补偿，给村委会这类集体土地的补偿成本是极低的。像很多城市早期可能几千块钱一亩就拿到了，但是这种情况拿地现在拿不到了。

    1998年之后房价的上涨就是地价推动的，别的成本应该说建安成本感觉有变化，但是变化并不大，真正最大的就是原来零地价到现在的市场价征地这一块，这是最关键，也是抹杀不了的。而且现在发展成什么情况？耕地转用越来越不可能了，就剩下拆迁改造项目作为房地产开发用地的主体了。
    还有一个情况就是刚才我说的，现在和政府达成的拆迁协议很可能最后再加50%都未必拿到，最不可控的就是征地成本。

    现在又出现18亿亩红线问题，1我认为18亿亩红线肯定是要突破的，就是迟早的问题。前天我的文章当中说了一个概念，越是要严控的越要被突破，因为大家都知道土地价格肯定得高，现在的工业用地，四万亿投资带动政府二十万亿的投资，需要多少工业用地咱们没有分析。

    总的土地供应量，政府可以满足房地产开发用地的，不可能增长，只能降低，你只能挤压到城市中心拆迁，这个成本是没办法控制的。
    房价现在所谓的降绝对是不合理的。现在政府能调控土地的可能性不存在了，因为政府已经没有能力调控土地，土地源头都调控不了，现在已经不光是北京、天津的问题，全国都是这样的形势。石家庄保障房政策还好，所谓经济适用房等等保障性住房全弄到商品房配建里去，但是这只能加剧商品房开发成本上升，所谓的保障房大建多少多少，挤压全是房地产开发用地，这就是未来的土地供应形势。
    陈宝存：1998年房价都是天花板，永远都是天花板。1998年当时市场化刚刚启动，石家庄的房价有几个所谓的天花板的都已经达到两千七八，当时我收入很高了，但是也是不敢想，两千七八。石家庄到2002年市中心还是两千八呢。楼市没有天花板，上面就是蓝天。

    陈宝存：这就是人们的财富和工资水平，在通货膨胀的基础上有巨幅的增长。房价没有天花板。

    陈宝存：刚才苏（步超）总说的很明确，下一步未来二十年或者三十年，就是居住还有汽车是居民消费的重点，国家就得通过这两个行业去拉动（整体经济）。

    陈宝存：（地价房价）互相拱，地价出来推动房价，房价出来又推动后面拍卖土地价格的上涨。
    陈宝存：我说说关于政策问题，刚才我开头说了，政府调控只能调量，它调的是什么？只要一收紧，连投资、销售、消费所有的方面也就都收紧了，经济就下行了，就这么简单。如果真正想降价的话，最先影响的就是开发企业的投资减少，开发企业不买地了。现在落实的实体经济恢复，是谁在恢复？就是房地产、汽车等相关产业恢复。中小制造业、外向型制造业是不可能恢复的，产业转型恐怕得需要十年八年的时间，那部分都是过继儿子指不上，现在就剩（房地产、汽车）这两个儿子在强力发展，不扶持他们就全垮了。