人民网消息：（记者夏珺）2008年下半年以来，受宏观经济形势下行的影响，工业用地“流拍”现象时有发生，迫切需要创新机制，完善政策。为此，经过调研，针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题，国土资源部和监察部日前联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(以下简称《通知》)，以更好地发挥土地政策调控作用。

    文中写道：工业项目行业门类多，对产业政策、环保标准、产业布局结构和生产技术水平要求高。《通知》要求各地合理选择出让方式，进一步细化政策措施。

    近几年，一些地方在工业用地出让政策适用、出让方式选择上没有区分存量土地和增量土地、政府新供地和原土地使用者自行开发等不同情形，不能灵活选择招标拍卖挂牌和协议出让方式。为此，《通知》细化工业用地招标拍卖挂牌政策和协议出让政策的适用范围，提出：凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；划拨工业用地补办出让、承租工业用地补办出让、划拨工业用地转让等，符合规划并经依法批准，可以协议方式出让。

   《通知》要求，各市、县国土资源行政主管部门应当依据年度土地利用计划、国家产业政策、土地供应政策、本地区社会经济发展目标、土地市场状况和土地供应潜力等，科学编制土地出让计划，明确工业用地的供应规模、功能布局和供应时序，经批准的出让计划要及时向社会公布。为了体现支持中小企业发展的政策导向，《通知》明确，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用，特别是建设多层标准厂房。

   

    很显然这是对土地招拍挂出让方式的松动。也就是不再坚持土地招拍挂，恢复协议出让的方式，只不过是在一定的限制之下。近期国土部有关房价地价比之争，应该是国土部觉醒的原因。自04年8月31日开始的严格执行土地招拍挂出让方式才是近几年来土地价格暴涨，土地财政幅度增加的根本原因，更是房价上涨的最大原因。二三线城市更是房价上涨的主要原因。

    广被诟病的土地招拍挂方式，自出生之日起就开始了。比如，华润橡树湾，这是北京第一块8.31大限之后的拍卖项目，也是“面粉比面包贵”这句话的由来。与周边房价相比，7800元的楼面地价，把周边4500至5000的项目直接推上了12000元。

    昨天我们在天津有个交流活动，我说估计国土部的官员都在计划经济时代做过企业会计，知道摊销成本有一个“先进先出法”，原因是那个年代不论是原材料还是产成品，进价一般变化幅度不大，所以摊销时可以采用这样的方式分摊成本。但是，国土部最近的有关地价房价之比的调查，采用这样的方式就不对了。不说土地增值税，仅仅买地到开发阶段持有的资金成本就是一大块。毕竟我们企业的成本摊销是要包括持有成本的，而且土地价值的重估也要被考虑。时间成本融资成本不计入，房价地价比基本无意义。

 

    我们回到房地产开发用地，据中原地产土地月报显示，7月份，全国12个重点城市土地成交面积为1455公顷，其中居住用地成交为322公顷，而6月份居住用地成交为538公顷。7月份居住用地成交面积与前12个月的均值基本持平。

    而7月份全国12个重点城市逾七成居住用地溢价成交，土地楼面均价为2030元/平方米，比前12月的平均值高出了53%；其中居住用地4125元/平方米，比前12月的均值高出了128%。截至7月底，全国12个重点城市土地流标率为12%，与6月份持平，上海、广州、深圳、杭州无居住用地流标。

    应该说这是相当可怕的趋势。但是目前的土地出让总量受抑制的因素过多，新增加设用地分配给房地产开发的用地比例更是被挤压。18亿亩红线也是保耕地的主要措施，虽然很难保证不被突破，但却是横亘在地方政府土地出让量增长的一座大山，翻越之有很多艰难。

    而两天以前国土资源部耕保司副司长黄鹤图向《财经》记者表示，2009年全国城市建设用地审批工作已经完成，国务院批准81个城市用地总面积为34422.37公顷，其中新增建设用地25265.69公顷，较去年增加16.7%。

    在国土部这次批准的用地中,涉及农村集体土地27618.54公顷,占用地总面积的80.2%。也就是说,目前的新增用地,大多数都需要从农村集体土地中划拨。

 

    这恰恰是在突破18亿亩红线，18亿亩红线很难再继续确保下去。我前天的文章《设置18亿亩红线的毒副作用 》对此已有论述。文中我写到：土地红线的设立只能说明土地已经十分稀缺；强调土地稀缺只能导致土地价值越来越高。这是基于对土地征用状况的真实了解。

    松动土地出让政策恐怕是最有效的考虑，制度公正不能付出太大的代价，否则制度有问题。招拍挂无疑就是有问题的制度安排。承认并修正是勇敢的。