但是，经历了奥运之后一年实践，我们应该更看出端倪了。那就是，楼市记吃不记打，又重回了07年的局面，而且更加疯狂，这就很奇怪了。实际并不奇怪。奇怪的是我们的楼市政策，就这么经不起风浪。根本原因是03年开始的宏观政策基本没有对准病症，当然也就不会有效果，楼价地价反而越调越高。

    而中国储蓄总额的上升一直相当强势。2009年4月7日消息，中国家庭2008年储蓄率为28.8%，刷新了过去最高纪录。对于居民储蓄的大幅增加的原因，有专家认为在于2008年我国经济出现下滑，居民消费倾向萎缩，储蓄意愿增强。其次，2008年资本市场和房市的调整也使股市、楼市的资金回流到银行体系。

    而受金融危机影响的2008年金融体系运行数据显示，2008年居民户人民币存款增加4.63万亿元，与2007年相比，增长达到三倍。2008年人民币各项存款增加7.69万亿元，同比多增2.3万亿元。其中，居民户存款增加4.63万亿元。中国的储蓄率从1992年的36.3%，逐步上升到去年的51.3%，上升15个百分点。我们的国民储蓄上升比较快，从2000年的37.6%，上升到去年的51.3%。我们从下列图表中也可以看到居民储蓄存款的上涨趋势。

    这才是09年开始的楼市成交悄然回暖的主要原因。

    最新数据：在金融危机影响下，我国城镇和农村居民收入增长，在上半年都超过了GDP。国家统计局27日公布，上半年全国城镇居民人均可支配收入实际增长11.2%，农村居民增8.1%。统计局称，据6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入8856元，同比增长9.8%;扣除价格因素，实际增长11.2%。相比之下，据对全国31个省(区、市)6.8万个农村住户的抽样调查结果显示，上半年农村居民现金收入人均2733元，同比增长8.1%，扣除价格因素，实际增长仍为8.1%。

    当然我们不容否认的是贫富分化相当严重，但是对于楼市来讲，改善型需求和刚性需求才是购买商品房的主力。居民储蓄总量的持续上升，加上国人的消费习惯，首选住房需求也就顺理成章了。

    看到清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵对北京晨报记者的谈话：“房地产市场现在这个玩法谁都玩不赢，得有一个新玩法、新制度，我称之为‘二次房改’。 李稻葵表示，第二次房改的基本方向应该是由政府主导提供房屋住房服务。除了廉租房和经济适用房，政府要建更多的平租房，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中，减轻高房价给“夹心层”带来的压力。

    但是，所谓二次房改是不可行的。显然无视了城乡自有住房率83%的现实。尤其明显的是二三线以下城市，自有住房比例是很高的，但是在自有住房中，居住水平还是有限的，户型不足以满足需求，这是商品房瞄准改善性需求以及刚性需求的根本原因。而刚性需求最大量的恰恰是婚房需求。婚房需求的真实购买者在目前情况下又是小夫妻双方以及家长共同努力实现的。所以大量的建平租房显然不可能被这些需求所接受。

    这也是09年初一线城市需求率先回暖并且越来越强的根本原因。但是我们看到的是自05年开始的土地供应的全面下降，几乎所有一线城市连每年的土地供应计划都无法实现。去库存化在去年年底和今年年初在很多专家眼里是无法解决的，空置率被夸大，购买能力被无限缩减。所以一旦回暖，紧跟着的就是无房可卖，再加上通胀因素的炒作，恐慌购买重新抬头，很显然，没有开发企业在强迫谁购买。而去库存化完成或者将要完成的时候，对开发企业来讲，必须购进土地。这才造成了土地价格的又一轮疯长。一切都来源于供求的严重失衡。

    我们曾经希望的奥运题材被98年初的拐点论给消磨干净。所以有时候题材也未必有决定作用。我们的楼市更没受到全球金融危机的影响，实际我们很多人现在看到：我们自身的问题更大，反而金融危机的威胁更小一些，这也是楼市股市并没有伴随全球金融危机的节奏而全面萧条不可恢复的原因。应该说很多专家一样大跌眼镜。

    我们奥运之后，实际只有时间的概念，并不是楼市受奥运的影响有多大。也就是在去年的“后奥运时代楼市走向”高峰论坛上，很多嘉宾众口一词的说：楼市不受奥运因素的影响。现在的所谓奥运之后的一年回顾，实际与奥运的关系不大。