陈宝存：关于本轮回暖和地价房价双双上涨，马后炮的说法很多。通胀预期、信贷失控、游资炒作、地价推高房价都不是主因，而且最初的回暖，经济学家也没有预测到，更何况消费者呢？通胀预期与信贷失控那是后来的事情。但是，对于消费环节来说，这种说法是不成立的。游资炒作也是后来出现的。而很多的二三线城市直至目前认为明显回暖，更缺乏炒作的游资进场。

    至于地价是否推高房价？这个话题就没有任何意义了。国土部在地价问题上的掺水运动很无知。
    石家庄由于市场供求原因，继续产生地王的可能性极小。

2、地价是什么？

　  陈宝存：地价（或称出让金）=拆迁补偿费用（实物补偿或货币补偿等）+一级开发建设费用（七通一平以及公建部分的费用分摊）+税收与规费之和。

3、地价高吗？ 

    地价高与否，主要在与拆迁补偿部分的提高速度。我认为石家庄目前地价水平是不高的。（500万地王可能高些，但是目前只有中心区域的两个小地块达到这个水平。

4、全国平均地价没任何实际意义

    全国平均地价没任何实际意义，二三线城市地价与京深沪穗杭加权平均，这是什么水平大家是能理解的。区域市场千差万别，房价从1000—11万不等，得出的结论怎么可能有代表呢？

5、“地价推高房价论”，会有人受益吗？

    陈宝存：地价推高房价是确实的。举例说明：妇干校地块出来之后，石家庄中心城区房价从4000元直接涨到6000，周边项目得益了。

    但是长远看，被拆迁户的心理预期高了。政府的土地储备很难做到提前几年收储，所以在此轮推动中，地方财政并非是当然的受益方。我们也能看到石家庄城中村改造、旧城改造、退二进三很多是毛地出让的。当然这个毛地的概念与耕地直接转用不同。我们的这几类项目还是在城市中心区域的，通与平不是问题。

    但是我们可以想见拆迁实施中，很难不受天价地的影响。所以补偿标准是不确定的。政府指导价与实际实施之间是有很大差异的。最大的受益者还是老百姓。所有涉及拆迁的石家庄老百姓，都在地价的上涨中得到了更合理的收益。
 
6、房价由哪些部分组成?

    陈宝存：房价无非是土地成本+建安成本+规费税费+融资等财务成本+销售推广费用等组成。

7、地价高一定推高房价吗？ 地价下降就一定能降低房价吗？土地供给市场化是解决这一问题的良方吗？

    陈宝存：地价推高房价虽然在经济学理论中似乎不是直接因素，但是是由于需求强劲才推高的地价，不过是传导效应而已。所以并没有背离经济学理论。我认为是相互影响的。原因在于各项成本是基本固定的时候，土地成本成了推高房价的直接原因。

    土地市场化可以在有限的幅度内解决地价暴涨的问题，但是不能解决地价上涨的问题。原因还是土地资源的短缺。并不像我们想象的，中国土地是大量可用的。地大物博是极大的误导，我们可耕地仅仅18亿亩，这是不可逾越但是又很难保住的红线。对于建设中的国家，所有投资必须建在土地上，所以可资利用的房地产开发用地只能在城市中心开垦，那就是拆迁。

    而我们知道：一线城市已经没有可拆的地块了。地价不涨是不可能的。市场化也解决不了土地奇缺的现状。

8、房价有没有规律可循？

    陈宝存：有规律可循。那就是地价上升，直接效应就是房价的上升。不论怎么周折，这是规律。最主要的生产原材料就是土地，而土地是不可以无限的生产出来。你不可能把五亩地种在地里，长出500亩地。也不可能把5亩地加入到机器里产出500亩地。而房子建在空中的人类梦想距离我们还很远。

9、消费者如何透过现象看到本质，现在是出手时机吗？

    陈宝存：石家庄的出手良机是在09年年初，现在已经不是抄底的最佳时期了。所以大可不必观望下去了。石家庄老百姓是有福的，沿海省会城市房价之低，石家庄独占鳌头。我看不明白目前的很多项目的房价，以我财务经理18年，地产经理6年的经验，算不出来他们的房价是怎么出来的。

    出手是聪明的选择。石家庄的拆迁改造是受很多制约的，目前进展不顺利，土地整理速度下降，土地投放也不可能很大。这是直接影响供求平衡的。