陈宝存：巨大的供需缺口是导致地价上涨的主因
早在2004年6月，也就是土地招拍挂政策严格实施之前一个月，复旦大学教授王克忠日前在市土地学会和市房地局共同召开的研讨会上指出,上海未来10-15年城市发展的土地用量缺口至少达351平方公里,上海已经进入土地资源和土地资产供给紧缺时期,甚至可称为“土地危机”时期。
而根据国土资源部的内部测算，在国家新增4万亿投资中，大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地是120万亩，其中需要耕地60万亩。而全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩，用地存在很大缺口。而四万亿带动的地方投资达到20亿是普遍的预期，仅仅这些投资土地指标就存在超标的可能。
所以国土部的所谓18亿亩耕地红线不影响地价的说法也是掩耳盗铃。但是，18亿亩红线是必须坚守的。否则以地方政府为发展地方经济而积极招商引资的冲动，中国耕地被挤占是顺理成章的事。而且以我们的变通本领，18亿亩红线必然不保。
2008年底，国土资源部曾经下发《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，要求地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。但是，未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。
这才是普遍的供应情况。从05年开始，土地供应计划由于种种因素，一直无法完成。至于土地供应计划是否与需求相配比，我们暂且不论。这就是招拍挂政策严格实行之后的普遍现状。而高涨的需求增长，我们还有很多预见不到的。
相对于工业项目，很多地区对于房地产项目的供地热情是下降的趋势。原因是经济增长的压力。一次性获利的房地产项目与工业项目相比，地方政府更热衷于后者是在情理之中的。
而国土部最近以来一直在土地价格上的掺水行为也是很有意思的。比如公布今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09
亿元,同比减少16.2%,而平均价格则下跌了28.4%。而且,全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道,同比下降了0.88%。这个地价下跌，主要原因恰恰是工业用地招拍挂价格拉低所致。
我们不能说节约集约用地的政策不对。在开发区热以及圈占土地高潮的前述10年，土地资源的浪费有目共睹。个别高新技术开发区大量的土地资源闲置，但是开发区不能作为住宅区也是必然的。我们看到的很多二三四线城市所谓的高新技术开发区很难名至实归，对于全国的招商引资热情以及我们高新技术产业的缺乏，土地浪费局面也很难控制。
但是，国土资源部门也大可不必回避矛盾，因为所谓国土部门实际仅仅是地方政府制辖下的部门，面临地方领导发展经济的热情和特事特办的要求，很难真正落实国土部的要求。
以上的种种局面，挤占的恰恰是房地产用地的空间。至于高层要求的保障住房大建的计划，也是在房地产计划用地的范畴，对商品房开发用地又是一轮挤压。
把商品房开发用地挤向拆迁改造，拆迁改造的成本是不可控的。这才是地王频频的真实原因。但是我们基本无视这一土地供应局面的巨大变化，很多人还寄望于土地地价甚至无价。比如廉租房经适房限价房用地，比如公益项目征地，实际都面临着这样无地可征的局面。
抑制信贷也好，抑制改善型需求和投资性需求也好，根本不会改变这一供求大势。我们的调控政策基本走向了目的的反面，也来源于此。
加大商品房用地供应可以解决这个问题，但是这是不可能完成的任务。
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