陈宝存：国土部数据恰恰证明房价是由地价决定的

    国土部费尽心机搞出来的数据，目的是为了证明房价高涨与地价上涨无关，推脱国土部门的管理责任，实际恰恰相反，国土部的数据恰恰证明，房价是由地价的上涨决定的，而不是由于开发企业暴利所决定。

    国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成本。数据显示,大多数项目的地价占房价比例在15%~30%之间,其中,最低比例为5.3%,最高为58.6%。国土部公布的数据显示,620个案例中,东部地区共有316个,地价占房价比例平均为27%;中部地区共有158个,地价占房价比例平均为21%;西部地区为146个,地价占房价比例平均为18%。另外,超过半数的项目地价占房价比例在15%~30%之间。地价占房价的最低比例为5.3%,最高达58.6%。

    按中国土地勘测规划院地价所所长赵松的说法：“在更极端的案例中,地价占房价的比例甚至在5%以下。”

    至于所谓的房产商公布的开发成本比例，由于地区不同，在房价构成中的所占比例没有任何意义。不能那过来套用。比如配套费，各个城市间没有巨大的不同，但是恰恰因为地价的巨大差异，才会出现3000元房价与30000元房价的巨大差异。

    也正因为此，国土部的所谓地价占房价的比例根本没有现实意义。不能把根本不同的区域市场数据拿出来平均。

    地价占房价不足5%，只能证明征用土地环节出现很大的问题。或者这样的极端案例，土地储备应该在协议出让土地期间获得的土地，绝不可能是通过招拍挂途径公正的拿到的。这绝不是常态，不足为凭。

    确实在具体实践中，招拍挂土地出让的公正性是被质疑的。但是一线发达城市，比如京深沪穗杭，这样的现象很难存在。但是我们很难否认，在众多二三线及以下市场，土地出让的混乱性无法消除。比如我所经历的招拍挂实践中，同样地段同纬度的土地，在同一次拍卖会上，地价相差三倍，这是很难理解的。

    再有就是，某些地区的国土部门，把拍卖结合招标，基本操作是拍卖出天价之后，把运作好的土地采用招标形式，这样一来同一时点同一地段的土地价格又可以差出三倍。但是国土部就是根据这样的精心选样的项目数据支持自己的结论，以诱导大众接受房地产开发商才是房价上涨、暴利的根源，那么国土部目的何在呢？

    我们恰恰是因为土地价值或者土地价格的推高迅速，才导致的土地市场极度混乱，给暗箱操作以最大利益，这是双向对老百姓的剥夺：第一，土地收储不规范，不按严格市场化运作，有的地块是以公益用地的名义收储，通过土地用途变更使得土地收益利益最大化，这是最大的不公正。被剥夺的恰恰是被征地农民和城市被拆迁居民的最大利益，也是很多群体性 事 件的真实原因；第二，市场不同价格的土地，面临着同样的市场机遇、同样的时点价格，最高价格的土地与最低价格的土地一样的销售价，这是更大的不公正。但是又很难避免，没有一个部门可以做到按土地成本加合理利润定价。

    最大的问题在于垄断的土地市场与完全放开的商品房市场的严重不配比。也在于我们土地出让市场的极度混乱。也就是这样的局面，才是腐败的温床。

    我们实际没有改变土地价格的多轨制，收储土地按用途不同，拆迁安置补偿有很大的不同。这样来源的土地，一旦改变用途，之间的利润丰厚是一方面，对农民和被拆迁居民的补偿相差巨大更是不可持续的。

    还有一点，我们习惯于把税费也纳入政府行政收费部分，这样得出的成本占比也是没有实际意义的。原因是税费标准的基本相同，得出的数据也就基本相同。但是这掩盖了各区域因为房价的巨大差别，政府收费部分的占比差别。所以所谓的政府收费部分占比多少，是不可以拿河南、山东与京深沪穗杭等同占比的。

    热衷于推卸责任的管理者是不称职的。解决问题的基础是对问题的准确认识，而无疑能做到这一点还要有很长的路走。