广渠门地块不会只是个案，供求关系很难改善

陈宝存/ 文

    惊人的疯狂再现土地市场。5月21日下午15时30分，北京市朝阳区广渠门10号地在市土地整理储备中心举行拍卖。富力地产最终以10.22亿元竞得广渠门外10号地的居住建筑使用权，楼面地价为14096.55元/平米，如果扣除5000平米廉租房用地，楼面地价更是高达15140.74元/平米。

    15时30分，广渠门外10号地开始现场竞价，起拍价定为7.04亿元。经过约45分钟的激烈竞拍，至16时15分，北京富力城房地产开发有限公司力逐18位现场开发商竞买代表，最终以10.22亿元竞得广渠门外10号地的居住建筑使用权。而参与的开发企业多达十数家，奥园、富力、亿城、城开、中信、金地、华美、方恒、中国电子、华远、天恒、茂华、世纪鸿这样的阵容对于仅仅7万多建筑面积的地块来说，未免太过豪华。而由于媒体的关注度极高，使得广渠门地块吸引了全国目光，也必将决定未来土地价格走势。

    这就是我们热衷的土地拍卖，目的是解决协议出让存在的不公正问题，但是自04年9月1日开始的土地招拍挂出让，使得土地价格因为供求关系失衡越来越高涨，对于房价的暴涨起了决定性的作用。

    总的原因还是供求失衡，严重的供不应求。特别是北京市场，高调的保障房用地增加对于商品房用地的挤压，绝大多数不可能参与到保障房建设中的中小民营房企如何解决面粉问题，也就成了土地争夺越来越激烈的直接原因。企业生存决定了必须要有原材料，否则只有饿着肚子。这是很浅显的道理，只是我们太过看住空置率和闲置用地了，这些闲置空置与绝大多数新晋开发商无关。

    一年的观望，引发的不仅仅是销量的下滑，更有土地市场的严重下滑。土地流拍很普遍的存在，特别是一线城市的住宅用地，北京上海的下滑极为严重。而随着一季度的成交回暖，销售资金直接转为土地收购也是顺理成章的了。

    业内业外对于房价的未来走势是不明晰的。对于07年天价地入市究竟会引发价格如何波动心里没有底，最主要的是天价地会以何种面貌出现在供应市场上。这一点大可不必担心。这些地块一定会是市场的主力的。

    现在要解决的还是土地上市量问题。土地市场因为18亿亩红线的限制，可以用于供应的土地极端受挤压。而建设项目的大提速，对于土地的需求更大量的会体现在重点项目用地上，而不会体现在住宅商业用地上。住宅商业用地占比也将越来越低。而几万家开发企业要吃饭，也就必将争夺不多的住宅商业用地，也比将是土地价格上涨的趋势。

    加大闲置用地的整理速度，加强拆迁改造的力度，使得土地供应与需求想配比。建议取消土地拍卖实践，而采用招标出让方式，对于解决土地价格暴涨问题一定是有效的。