防范土地价格暴涨将是明年的重点

陈宝存/ 文

    今天某网站《楼面价12天暴涨超1倍 广渠门外10号地决战21日》的报道引人注目。“短短12天内，楼面价暴涨107.69%，竞拍报价超过21次，单日竞拍价涨幅2.3175亿元……随着5月21日竞拍截止日期的临近，一个又一个的神奇数字烙印在广渠门外10号地身上，而6.215亿元的报价却绝非句点。仅存2天，决战在即。”

    广渠门外10号地，在北京市土地整理储备中心的网站上被称作“北京市朝阳区广渠门外10号居住用地”，建设用地面积32299.953平方米，规划建筑面积72500平方米，用地性质为居住及公共服务设施。截至目前，楼面地价已经达到8572元|平米。

    自招拍挂出让政策执行以来，这样的逐价一直存在。在现在的回暖状态下，对于土地的争夺是正常的现象。

    有很多任务接了一个现象，就是闲置地存量惊人，这样势必影响土地上市量的扩大，由此影响土地价格下降。为什么这样的看法没有站住脚？为什么两年未开发土地收回的政策难以实施？能否得以贯彻执行？我是不看好的。所谓的闲置土地到底量有多大我没有研究，但是举例说明：石家庄08年有数字报道报建量高达4500万平米，实际是突击报建，也就是几乎把所有城中村、旧城改造、退二进三工程全部涵盖进去，但是具体实施能实现多少土地供应，这是个未知数。当然也吓退了有意参与石家庄三年大变样的外地开发企业。

    04年之前取得土地的开发商，实力房企并不多。原因是各显神通的协议出让，规范的上市房企以及逐渐进入行业的大型国有房企并没有尝到甜头。对于万科和保利这样的企业，仅仅一个渠道拿地，只能助长土地价格的上扬，这是要解决的问题。

    和朋友老揭的沟通正在进行着。把我们之间关于土地话题的对话粘上：

    天意嘉壹  23:53:24  陈宝存：防范土地价格暴涨将是明年的重点
    jieyb  23:53:29   是正名远播 
    天意嘉壹  23:53:36  正写这个
    天意嘉壹  23:53:54  实际还是在说明土地拍卖政策的负面作用
    天意嘉壹  23:54:26  明年一定会重现07年土地争夺的情势
    天意嘉壹  23:55:37  这些实力房企要吃饭，要完成产值
    天意嘉壹  23:56:05  所谓的闲置土地，这些上市房企和大型国企是十分有限的
    jieyb  23:56:16     这是一个正常的现象 
    天意嘉壹  23:56:19  闲置土地处理无法到位
    jieyb  23:56:31     就如卖包子，总得要买面粉 
    天意嘉壹  23:56:42  原因是土地闲置状态不同
    天意嘉壹  23:57:03  无法实现供应的很多
       jieyb  23:57:20   闲置土地的单位，都是政府机关的 
    天意嘉壹  23:57:32   甚至04年8.31协议出让土地大量没有入市
    天意嘉壹  23:57:42   也不是
    天意嘉壹  23:58:19   主要是协议出让的标准和条件时过境迁，没有可能执行协议价，一直拖到现在
    天意嘉壹  23:58:38   弄得地方政府很难收回
    天意嘉壹  23:58:53   也就闲置下来
       jieyb  23:59:20   但当地能拿到地的单位，哪个不是与政府是亲戚关系 
       jieyb  23:59:26   当时 
    天意嘉壹  23:59:29   不了解土地征用过程，很难分析到
    jieyb  0:00:45       闲置土地深圳也很严重 
    jieyb  0:00:51       内地的更严重 
     天意嘉壹  0:00:55   对
     天意嘉壹  0:01:07   但是地方政府是无法收回的
     天意嘉壹  0:03:11   闲置的并非都是熟地
        jieyb  0:04:07   在深圳大部分是很“熟”的地 

    土地供应的单一渠道是土地价格不可控的根本原因，再有就是我一直提出批评的土地拍卖和挂牌制度，实际是土地价格暴涨的根源。
    10年的调控重点应该是控制土地争夺过程中土地价格的暴涨，只有更合理的制度安排才可以做到。