土地将重新成为开发企业的香饽饽

陈宝存/ 文

    随着楼市的重新回暖，08年土地流拍的现象会越来越少。离了面粉的开发企业是无法生存下去的。无米之炊谁也无法操作。

    根据最新公布的《2008年国土资源公报》显示，受经济下滑影响，去年全国土地出让面积和价款双双呈现大幅回落，全国出让土地面积244.7万亩，同比减少30.6%；全国土地出让总收入9600多亿元人民币，比2007年全国近1.3万亿元大幅减26%。   

    2008年全国住宅用地出让5.10万公顷，同比减少23.4%，占出让总面积的31.3%。工矿仓储用地同比大幅减少，但仍占绝对优势，占土地出让总面积的47.5%，出让面积7.74万公顷，同比减少达42.9%；商服用地出让面积1.87万公顷，占土地出让总面积的11.5%，同比减少30.7%。

    而有全国地产晴雨表之称的上海，2008年住宅土地供应总量为277.8万平方米，达到2002年以来的最低值，但最终成交仅为170.6万平方米左右，流标率高达38%。

    巨大的降幅遭遇的是刚性需求压抑之后的释放，以及城市化进程的加快，土地供应局面依旧紧张是必然的。

    随着扩大内需和四万亿财政投资的影响，非外向型经济的内地，金融危机的影响正在逐渐减轻，真实的消费下降也将随着国内整体经济的回暖而止步。特别是楼市消费，上升势头明显。随着土地收储价格因拆迁难度大而上扬，所谓“天价地”也是很难遏止的。

    户籍改革提速，农村土地流转深化，也会加速城市化进程。比如唐山出台政策鼓励农民进城，而且符合住房保障对象条件的，可申请享受廉租住房和经济适用房政策。适当减免农民购买市区、县(市)城、小城镇住房的交易服务费和产权登记费。

    特别是农地流转的政策值得推广，规定指出农村土地承包期内，承包方家庭部分成员迁入市区和全家或部分成员迁入县(市)城、小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权，鼓励依法自愿有偿进行流转；保留其农村原有宅基地使用权，鼓励依法转让。

    上述政策对于唐山市来说是很适合的。这是一个县区经济强于市区的市场，农民经商传统浓厚不说，北三县的富裕程度即使在国内也是数得上的。拥有土地的农民不都是弱者，甚至很多是财富的拥有者，这在三四线城市和小城镇表现的更为明显。

    农民进城不是都是农民工，经商人群不在少数，而且吃苦耐劳的程度较之市民是普遍强力的。城市化进程中，带着土地进城的农民购买实力不可低估，当然也是来自于土地流转的价格越来越接近价值。这是比较合理的。

    担心需求不再，这是错误的认识。也就是说刚性需求在中国城市化进程未来三十年历程中一直存在。

    那么房企无论从何种角度，对土地的追捧和争夺也是正确的选择。土地价格推高很难逆转，得利的不仅仅是地方和中央财政，得益的还有拥有土地的农民，还有被拆迁户的利益。这才是老百姓的主流。而付出代价最大的是先富阶层，房地产市场化的真相就在于此。