中小房企融资难很难改变是思路问题

陈宝存/ 文

    房地产信托投资基金（REITs）渐进。那么概念是什么？查找资料，概念如下：

    REITs（Real Estate Investment Trusts）中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

    而年前金融促发展“国九条”明确提出，房地产信托投资基金增加为企业创新融资渠道之一，央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。

    作为高收益高风险的房地产行业，商业银行在目前体制下无疑承担着所有风险，但是我认为这个风险更多的是政策风险而非市场风险。主要原因是过度调控政策引发的融资难加大房地产企业投资成本，以及紧缩供应加大开发成本，土地拍卖挂牌出让加大土地成本等等。

    央行鼓励房企民间融资是04年开始的。当时的央行副行长吴晓灵女士大力鼓吹民间融资解决房企融资难的问题。但是规范性的政策一直没有成型，而民间融资与非法集资的概念冲突，鼓励探索的很多行为成为非法集资案例。实践证明地下钱庄和非法集资的管理失控是最大的风险。

    这样的情形也加速了房地产信托投资基金的出炉。但是REITs的特性也决定了：中小房企不会成为追捧的对象。也就是再规范的投资与作为国内开发主力军的中小房企也产生不了直接关系。

    地域性极强的市场现实，开发企业大企业占比是在扩大中，但是大房企对于城市化进程中最具成长力的三四线城市还无法渗透，特别是小城镇的发展。政策紧盯一二线成熟市场，对于迅速发展的三四线市场也就很难支持。市场由此也产生了很大的空白。

    中小房企融资难近期是很难改变的。各显神通也就意味着民间融资或者高利贷、非法集资很难禁绝，既然如此，选择疏而不是堵，无疑是正确的。