个别城市成交量环比下降不足为虑

陈宝存/ 文

    与黄金三月与四月中相比，五一之后的北京楼市成交量环比出现下降，这一趋势并不是楼市又重新进入衰退的标志。

    北京房地产交易管理网的数据显示，上周北京商品住宅期房交易量为2755套，连续四周环比下降。上周单日成交量最大的是5月9日达到637套，其余6天日均成交量均未突破500套，上周新房日均成交量为472套。

    上周商品住宅销售各项成交数字各有不同程度的涨跌，商品住宅销售套数为3538套，环比下降7%，商品住宅销售面积428677平方米，环比下降1%。期房商品住宅总销售签约套数为2755套，环比下降13%；其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为2520套，比前一周下降4.47%；现房商品房签约套数为783套，比前一周上涨26%。

    但是上海楼市的巨量库存，因为“小阳春”而发生逆转。资料显示，4月份上海的新房供应和销售比率，已达到1:1.5，即每新增供应一套新房，就会有1.5套新房被销售。库存化压力越来越减少，反过来，供应压力越来越大。

    本轮意外到来的楼市成交量给市场的信号是楼市基本走出颓势，由此而自深圳开始的房价涨幅基本是合理的趋势。而所谓的逆势涨价是不合理的指责，市场就是如此，楼市更是如此，观望时小幅下降合理，成交量恢复房价小幅上扬也是合理的。

    资料显示：1—4月深圳房地产市场分析报告，今年一季度深圳房地产市场回升的态势在4月份得以继续，并且有明朗化的迹象，购房者购房意愿高涨，住房销售规模和同比环比增长较快，新建商品住房价格4月均价环比3月上涨11.23%，首次出现同比上涨。2009年前4个月新房销售面积同比增长了160.13%，其中住宅同比增加了178.32%。前四个月的住宅成交均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元和12203元。其中，4月均价环比上涨11.23%，且首次出现同比上涨。

    这一现象同样出在京沪市场。也必将对二三线市场有正面影响。

    逆势调整，对于成交量来说，势必有一定时间的适应期。但是对于5、6月的成交量趋势的预测，未必会出现有些专家担心的情况。开发企业投资意愿的回升才是未来信心的回归。

    经过一年多的本轮调整，开发企业的理性已经显现。同时由于融资环境没有根本的改变，开发企业的注意力一直在去库存上，对于扩张开发企业一直不是重点，表现在新开工以及春季复工上，开发企业观望态势明显，拿地上更趋谨慎。

    但是无疑我们看到了扩张开始成为开发企业的重点。北京土地市场再次出现集中成交。13日,北京土地整理储备中心资料显示,共有3块土地前日成交,其中两块具有住宅性质,一块为综合体。有两地块出现许久未见的多次竞价。由于目前拿地成本相对前三年要低,多家房企明确表示将在京拿地，很难避免出现竞价的局面。而价高者得的土地出让方式，推进地价回升是很容易的。

    房企的这个信心还是来自于土地供应的大趋势，全国并不会形成土地集中大量供应的形势，甚至这是永久的趋势。即使是集中大面积推出改造项目的二三线城市，由于改造项目一级开发难度很大，真实的市场供应需要多年的努力，集中形成供应还要看市场的状态。