调控应转向避免2007年地价房价暴涨行情

陈宝存/ 文

    很多迹象表明，随着去库存化问题在楼市回暖的春天得以解决，提价和土地争夺的局面又重新抬头，特别是08年土地出让总量的下降幅度惊人，住宅用地在08年成了烫手山芋，市场存量用地已经消化到了07年拍卖土地为主的局面。

    据报道：随着4月29日深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区两块居住用地以8亿元的高价拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢价获得成功，而这场拍卖会也是时隔五个月深圳首度推出居住用地。 

    上海青浦区徐泾镇一地块受到10余家开发商的强烈追捧，最终金地集团以5.6亿元的价格获得该住宅用地，溢价82%。 

    3月6日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以5373万元竞得石景山区金顶街居住项目的国有土地使用权。3月16日，北京城市开发集团有限责任公司以9974.63万元竞得昌平区回龙观（F01地块）商业金融项目的国有土地使用权，同时以11113.44万元竞得昌平区回龙观（F03东-1、F03东-2地块）商业项目的国有土地使用权。3月30日，北京市大兴区黄村镇居住用地（电信局线路局改造项目用地）国有建设用地使用权出让公告经过54轮竞价最终由北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得。

    这些现象绝不是偶然的，刚性需求表现在消费者和开发企业双方面。没有土地储备的房企就如同没有原材料的工业企业，生产的停顿是不可想象的。

    为了避免暴涨行情，主管部门做了很大的努力。但是由于方式方法存在问题，07年的局面最大原因在于土地供应量的严重下降第三个年头，使得市场上土地需求没有得到很好的满足，土地频创天价并不稀奇。

    尽管与前期的销量相比，最近的销量增幅有所下降，据北京房地产交易管理网数据显示，上周商品住宅销售套数为3817套，环比下降8.73%，商品住宅销售面积432990平方米，环比下降12.87%。这一趋势是很正常的市场反应，楼市稳定正在慢慢恢复是大的趋势。这也是房企转入土地争夺的现实考虑。房企反映的滞后性，这样的趋势半年之后体现的会更加强烈，所以如何避免对土地争夺而造成的土地价格上涨，必要引起决策者的充分重视。

    恢复协议出让以及公开出让采用招标制，避免公开拍卖和挂牌，是解决土地出让困局的最好方式。

    至于对容积率的彻查，不会起到真正效果，原因是具体执行的极低可操作性。这不是解决楼市问题的最好办法。

    决策者的智慧很关键，恶性循环是必要防止的。