去库存化问题已经解决，土地扩张难度加大

陈宝存/ 文

    经过一年半的延缓开工和土地出让遇冷，业界最重视的库存问题经过四个月的小高潮，已经逐渐淡化。新项目开工问题由于更多企业的资金链收紧，很难在短期内得到根本缓解，上市量不会短暂时间就可以提升，所以即使6—8月传统淡季不会达到前四月的销量增幅，但是大趋势是难掩的。但是对于04年以来一直面对土地困局的房企来说，如何拥有面粉（土地）仍然是主要矛盾。

    07年之所以对土地争夺的那么强烈，主要是土地上市量的极度缩减。如果有大量土地可供选择，充分的市场供应不会造成土地价格的暴涨。特别是一线城市，如上海，土地出让在04年之后的严重下降主要问题不是房企资金链的问题，而是土地供应量严重不足。

    上海前几年土地成交情况大致为:二00三年为1500万平方米左右；二00四年300万平方米；二00五年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米；此后的二00六年为700万平方米;二00七年1000万平方米左右。08年12月的数字是按可建面积计算,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。

    实际除了大量拆迁改造为主的城市，几乎所有城市的土地收储严重受阻原因在于土地收储和出让的垄断经营。一个城市的土地整理储备单纯依靠土地部门是很难做到的。这是由一级开发所关系的问题牵扯面很广有很大关系。再有就是现在一级开发的利润率也使得资金投入没有多大的吸引力。

    河北三年大变样推行伊始我有个分析，认为主要在于资金的前期投入。不幸而言中，坚持一级开发利润率，以及一二级开发截然区分，在08年全年房企对于拆改项目的投入全面停止，这是必然的。如果仅仅按5%的毛利润吸引不确定性很大的一级开发，根本就是幻想。一个拆迁项目可能运作3—5年，大量的投入面临不可控的局面，不知道那个弱智的投资者会追捧。但是由于最初严格执行招拍挂制度，也就是一级开发企业必须通过招拍挂程序才能取得地块的二级开发权，大量的观察者退出就成了事实。

    土地收储的局面是很难得到改观的，这是全国市场的基本态势。拆迁难只是一方面。下大力气解决土地增量，而不是这样那样的限制才是解决土地出让问题难题的根本。意识到这一点才可以有好的解决办法。

    不论是保障民生项目，还是商品房项目，甚至是其他建设项目、重点工程，所需土地的来源都是一样的收储过程。同样的篮子装着这样多的项目，互相挤压是一定的。所以单一渠道解决土地供应问题，四年来的土地出让局面是没有解决的可能的。

    也就是说对土地的争夺将是长期的，土地价格在房企资金链宽松之际，依旧是全面上涨的结果是可以预期的。

    天价只是下一个地块的基准价格，这样的局面是很难避免的。那么超底拿地对于房企来说是最佳选择，只是要解决的是资金链问题，企业只有解决可供扩张的资金链，才可能选择尽早入市，而不是眼巴巴的看着大房企对土地的追捧，实际情况是：中小房企在土地争夺中有劲使不上。